Wem gehört Berlin? (Teil 2)

„Wem gehört Berlin?“

Die aktuelle Crowd-Research Aktion der Tagesspiegel-Redaktion und des gemeinnützigen Recherchezentrums Correctiv haben wir zum Anlass für eine eigene Recherche genommen.

Denn die Debatte um die Privatisierung von Wohneigentum in der Hauptstadt wird leidenschaftlich geführt. Viele Aussagen der verschiedenen Interessensgruppen sind überspitzt, Schuldzuweisungen gibt es zuhauf. Vor allem in Richtung der Eigentümer und Käufer von Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen.

Ein Blick auf die Fakten.

Wir wollen’s wissen: Was sind Ihre Gedanken und Erfahrungen zum Thema Wohneigentum in Berlin? Schicken Sie uns einfach eine E-Mail über unser Kontaktformular.

Selbstverständlich garantieren wir Ihnen unseren Datenschutz – Sie können Ihre Meinung aber auch anonym verfassen. Nur eine Bitte: Lesen Sie vorher die folgenden Fakten. Dankeschön für Ihr Mitdenken!

Mieterstadt Berlin

Insgesamt gibt es rund 1,92 Millionen Wohnungen in Berlin. Darunter 1.626.700 Mietwohnungen und 114.915 Sozialmietwohnungen (IBB Wohnungsmarktbericht 2017).

Berlin ist, wie auch die anderen Städte in Deutschland, vor allem eine Mieterstadt. Zum Vergleich: in anderen europäischen Ländern wohnen nur rund 20 bis 30 % Prozent der Einwohner zur Miete. In Deutschland ist es fast die Hälfte, die Eigentümerquote beträgt lediglich 53 % - so die aktuellsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes von 2016.

2017 waren laut Berliner Mieterverein 85% der Wohnungen in Berlin Mietwohnungen. Gut 21 % der Wohnungen befinden sich in Besitz von Eigentümergemeinschaften (249.332 Wohnungen), weitere 21 % in kommunalem oder genossenschaftlichem Besitz. Insgesamt 293.000 Wohnungen befinden sich im Besitz der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften.

Lediglich rund 17% der Wohnungen sind in Besitz von Privatpersonen (Selbstnutzung). 2014 lag der Anteil noch bei 14,2% (Statistisches Bundesamt). Wer kann, investiert in Wohneigentum. Nicht zuletzt deshalb, weil Immobilien als Kapitalanlage eine wichtige Säule zur Altersvorsorge darstellen.

Was diese Zahlen aber auch offenbaren: der Mangel bezahlbaren Wohnraums in Berlin zum Kauf UND zur Miete kann keinesfalls pauschal den Käufern und Verkäufern von Immobilien oder Spekulanten angelastet werden. Vielmehr steht das Land Berlin vor der Herausforderung, den wachsenden Bedarf durch Wohnungsneubau zu decken. Denn:

Berlin wächst: Wohnungsneubau

Zwischen 2011 und 2017 zogen 291.300 Menschen nach Berlin. Insgesamt hat Berlin etwa 3,7 Millionen Einwohner verteilt auf rund 1.964.300 Haushalte (Amt für Statistik, Feburar 2018)

Im Jahr 2017 wurden laut Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin 25.000 Baugenehmigungen in Berlin ausgesprochen, 13.700 Wohnungsneubauten wurden 2016 fertiggestellt. Es wird viel geplant und viel gebaut, man muss sich in der Stadt nur einmal umsehen. Doch auch die 53.400 bis 2026 geplanten Neubauten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften werden nicht ausreichen den Bedarf zu decken.

Verständlich, dass immer mehr Berliner sich von steigenden Mieten unabhängig machen möchten und mit dem Kauf einer Eigentumswohnung langfristig lieber auf ihr eigenes Konto einzahlen. Doch die hohe Nachfrage treibt auch die Preise in die Höhe.

Immobilienpreise in Berlin

Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass bis Ende 2020 der durchschnittliche Preis in Berlin auf 4.300 € / m² steigen wird. Aber auch für viele andere Städte wie Köln, Düsseldorf oder Bremen werden Steigerungen von 20% und mehr erwartet. Eine schrittweise Angleichung Berlins an die gesamtdeutschen Marktpreise ist keinesfalls verwunderlich und geht einher mit der Etablierung als deutsche Hauptstadt und wichtiger Wirtschaftsstandort.

Die Preise für Immobilien in Berlin sind in den vergangenen Jahren zwar stark angestiegen, doch liegen sie trotzdem noch weit hinter den Preisen der anderen deutschen Großstädte zurück. Zum Vergleich: der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Berlin lag Anfang 2018 bei 3.640 €. In München sind es bereits über 7.100 € und auch Hamburg (4.070 €) und Stuttgart (3.920 €) liegen deutlich höher.

Wer kauft in Berlin?

Keineswegs nur „böse Investoren aus dem Ausland“. Es investieren auch zunehmend sogenannte Kapitalsammelstellen (Versicherungen, Rentenkassen, Hedge-Fonds) in Immobilien in Berlin, vor allem in Miet- und Geschäftshäuser. Die Käufer von Eigentumswohnungen sind jedoch zur großen Mehrheit Berliner Privatpersonen, so Informationen des Berliner Gutachterausschusses, dem jeder Kaufvertrag in Berlin vorgelegt wird. Besonders in exklusiven Lagen kaufen 75% der Privatleute zur Selbstnutzung. Und diese sind durchschnittlich bereits 48 Jahre alt.

Bei den 18- bis 45-jährigen wohnen hingegen knapp 70 % zur Miete. Das neue Baukindergeld ist eine der Maßnahmen, mit denen der Staat junge Familien beim Kauf einer Immobilie unterstützen will.

Und auch die Bezirke selbst kaufen immer häufiger Immobilien: 54 Milieuschutzgebiete gibt es in Berlin, mit 13 die meisten davon im Bezirk Pankow. Die Bezirke haben bisher schon 32 Mal von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht und so insgesamt 472 Wohnungen gekauft. Außerdem wurden 66 Abwendungen erwirkt, durch welche sich die Käufer dazu verpflichten mussten, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten, etwa die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterlassen (Quellen: Morgenpost, April 2018 und Tagesspiegel, November 2018). Damit einhergehend sind jedoch auch starke Restriktionen hinsichtlich der Modernisierung dieser Milieuschutzhäuser, weshalb die Maßnahme stark umstritten ist. Neuer, zeitgemäßer Wohnraum entsteht so auf jeden Fall nicht.

Verschiedene Vertreter aus der Immobilienbranche pochen auf eine Fokussierung auf den Wohnungsneubau, eine Vereinfachung der Baugenehmigungen und – vor allem – eine Reformation der Stadtplanung auch über die Stadtgrenzen hinaus.

Und nun?

Berlin wird auch weiterhin neue Einwohner anziehen, eine langfristig darauf ausgerichtete Stadtplanung hierfür ist unerlässlich. Eine Stadtplanung, die sowohl den Bedürfnissen der Mieter als auch denen der privaten Wohnungskäufer und Vermieter gerecht wird, ohne diese gegeneinander aufzutreiben.

Eine einfache Lösung für die Herausforderungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt können auch wir nicht benennen. Gut informiert diskutiert es sich aber zielführender. Wir hoffen, dass wir Ihnen einige interessante und vielleicht auch überraschende Fakten dafür an die Hand geben konnten.

Wir wollen’s wissen: Was sind Ihre Gedanken und Erfahrungen zum Thema Wohneigentum in Berlin? Schicken Sie uns einfach eine E-Mail über unser Kontaktformular.

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Noch mehr aufschlussreiche Fakten über Berlin lesen Sie hier: Wem gehört Berlin? (Teil 1) - Stadt, Land, Fluss