Wer mitreden will, sollte um die Fakten wissen.
Vermietung und Steuer
Vermietung und Steuer: sparen mit der Vermietung einer Immobilie
Viele Kosten rund um Immobilienkauf und Instandhaltung lassen sich geltend machen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten.
Vermietete Wohnung kaufen: günstigerer Preis, viele Kosten absetzbar
Die Investition in eine vermietete Eigentumswohnung, also eine Anlageimmobilie, rechnet sich, denn Wohnraum ist knapp und die Nachfrage entsprechend hoch.
Ein weiterer Bonus: der Kauf von vermieteten Immobilien ist deutlich günstiger als der von freien. Aufgrund der Mieterbindung zahlen Sie oftmals nur die Hälfte des marktüblichen Preises. Das macht auch eine Vermietung für einige Jahre attraktiv. Sie profitieren von Mieteinnahmen zur Tilgung Ihres Immobilienkredits und können zahlreiche Kosten steuerlich absetzen. Im Falle eines Wunsches zur späteren Selbstnutzung - unter der Voraussetzung einer begründeten Eigenbedarfskündigung - rechnet sich der günstige Kaufpreis nochmals überaus vorteilhaft im Vergleich.
Vermietung und Steuern: diese Kosten können Sie absetzen
Die Einnahmen und Ausgaben einer Anlageimmobilie sind bei der Einkommenssteuererklärung in der Anlage "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" anzugeben. Liegen die angesetzten Ausgaben wie z.B. für Instandhaltung, Anschaffung oder Finanzierung (Zinsen) höher als die Einnahmen aus der Vermietung, wirkt sich das steuermindernd aus.
Zu den absetzbaren Kosten gehören:
- Baufinanzierung und Immobilienkredit: Bauzinsen oder Kreditzinsen lassen sich steuerlich absetzen, sobald ein Teil oder die gesamte Immobilie vermietet wird. Der Anteil der absetzbaren Zinsen variiert aber nach dem Größenverhältnis zwischen vermietetem und selbst genutztem Wohnraum.
- Anschaffungsnahe Aufwendungen: Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die zu einer Verbesserung des Immobilienzustands beitragen. So zum Beispiel neue Fenster, Elektroinstallationen oder Heizungsanlagen aber auch Renovierungsarbeiten.
- Sanierungskosten: Achtung, wer ein Haus zur Kapitalanlage kauft und nach dem Erwerb saniert, sollte darauf achten, dass die Sanierungskosten (ohne Umsatzsteuer) innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht überschreiten. Andernfalls werden die Sanierungskosten den Anschaffungskosten zugerechnet. Diese 15-Prozent-Grenze gilt nur in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf.
- Abschreibung: Im Laufe der Zeit erfährt jedes Gebäude durch die Alterung eine Wertminderung. Diese schwankt je nach Baujahr und Alter zwischen 1,25 und 7 Prozent. Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) kann nur für vermietete Immobilien in Anspruch genommen werden. Wichtig: abschreibbar ist lediglich die Immobilie selbst, nicht das Grundstück, da sich dieses nicht abnutzt.
Immobilienkosten auf Mieter umlegen: Betriebskostenabrechnung
Einige laufende Kosten können Sie zwar nicht steuerlich geltend machen, jedoch anteilig auf Ihre Mieter umlegen. Dieser Anteil variiert je nach Größe des vermieteten Wohnraums.
Zu den umlegbaren Kosten gehören beispielsweise:
- Nebenkosten: Hierunter fallen Kosten für Müllabfuhr, Heizung, Hausmeister, Gebäudereinigung oder Gartenpflege. Die entstandenen Kosten können in der Betriebskostenabrechnung anteilig umgelegt werden.
- Grundsteuer: Diese jährlich erhobene Steuer wird von den Kommunen festgelegt und variiert je nach Bundesland. Die Höhe des Hebesatzes richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und der Bebauung sowie Faktoren wie Lage und Größe der Immobilie. Als Vermieter können sie die Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen. Im Falle eines unverschuldeten Mietausfalls können Sie bei der zuständigen Kommune einen Grundsteuererlass beantragen.
Für weitere Informationen rund um umlagefähige Kosten und die Vermietung Ihrer Immobilie, lesen Sie unseren Beitrag zu Vermieterrechten und -pflichten.
Nicht von der Steuer absetzbar: die Grunderwerbssteuer
Hierbei handelt es sich um eine einmalige Immobiliensteuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks anfällt. Je nach Bundesland liegt die Höhe bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. In der Regel wird die Zahlungspflicht im Kaufvertrag auf den Käufer umgelegt. Erst mit Zahlung der Grunderwerbssteuer erhält der Käufer vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung und kann als Käufer im Grundbuch eingetragen werden.
Bei Bestandsimmobilien wird der Steuersatz für die Grunderwerbssteuer basierend auf dem gesamten Kaufpreis von Bauwerk und Grundstück angesetzt. Wer stattdessen ein freies Grundstück kauft und erst später selbst bebaut, kann hier zumindest bei der Grunderwerbssteuer sparen, denn diese fällt dann - da noch ohne Bauwerk - niedriger aus. Wichtig: Grundstück und Neubau dürfen nicht vom gleichen Unternehmen (etwa einem Bauträger) erworben werden, andernfalls werden diese vom Finanzamt als ein einheitlicher Vorgang behandelt.
Die Kosten für die Grunderwerbssteuer können nicht durch Abschreibungen gemindert werden. Daher ist bei der Geltendmachung der Anschaffungskosten klar zwischen Kosten für die Immobilie selbst und den Grund und Boden zu trennen. Idealerweise bereits durch eine klare Auflistung im Kaufvertrag. Fehlt eine Aufteilung im Kaufvertrag oder gibt es begründete Zweifel, dass diese dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht, kann das Finanzamt auf eine Rechenhilfe des Bundesfinanzministeriums von Mai 2019 zurückgreifen.
Familienbande: Wenn Käufer und Verkäufer der Immobilie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben sowie beim Verkauf an Kinder, Enkel und deren Ehe- oder Lebenspartner, fällt keine Grunderwerbssteuer an.
Vermietung und Steuer: lassen Sie sich professionell beraten
Da das deutsche Steuerrecht bekanntlich sehr komplex ist, empfiehlt es sich, zu diesem Thema einen erfahrenen Steuerberater zu konsultieren.
Wenn Sie über den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung zur Kapitalanlage nachdenken, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne für ein erstes Orientierungsgespräch zur Verfügung. Neben unserer stetigen Auswahl an aktuellen Immobilienangeboten, können wir Ihnen bei Bedarf - und Dank unserer großen Netzwerks - auch die Vermittlung entsprechender Steuer- und Finanzierungsexperten bieten.
Senden Sie uns eine Nachricht über unser Kontaktformular oder rufen Sie uns Montag bis Freitag unter +49 (30) 610 820 200 an.
Immobiliensteuer rund um den Immobilienverkauf
Zu Immobiliensteuern rund um den Verkauf lesen Sie unseren Artikel zur Spekulationssteuer sowie Immobilienerbschaft.
