Ohne Trauschein eine Immobilie kaufen

"Na, dann heiraten Sie doch einfach vorher." - Echt jetzt?!

So liest sich immerhin das Fazit vieler Artikel und Informationsbeiträge auf die man stößt, wenn man sich zum Thema unverheiratet Immobilie kaufen informiert. Wir finden: ganz schön bevormundend. Und überhaupt nicht zielführend.

Was auch immer Ihre Gründe sind - es spricht nichts dagegen, auch als unverheiratetes Paar gemeinsam eine Immobilie zu kaufen. Auch wenn Sie nicht die gleichen Rechte und Vorteile genießen wie Ehepartner. Damit dabei keiner benachteiligt wird, müssen lediglich einige Vorkehrungen getroffen werden. Diese Punkte sollten sie beachten:

1. Partnerschaftsvertrag

Vertrag kommt von vertragen! Klären Sie von Anfang an die Eigentumsverhältnisse. Soll beiden die Immobilie jeweils hälftig gehören? Oder planen Sie eine Aufteilung gemessen an dem eingebrachten Kapital? Wer darf im Falle einer Trennung in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben? Und wie bemisst sich der Ablösebetrag für den ausziehenden Partner? Wie werden diese Absprachen von der eventuellen Geburt eines gemeinsamen Kindes beeinflusst?

Für Ehepaare gilt normalerweise automatisch der Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, gemeinsam in der Ehe vermehrtes Vermögen wird im Falle einer Trennung ausgeglichen. Für unverheiratete Paare hingegen gilt grundsätzlich Gütertrennung und jeder behält seine Vermögenswerte, sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen werden.

Vor dem Kauf macht es daher Sinn im Detail zu besprechen, wie die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie aussehen sollen und wie mit dem gemeinsamen Vermögen im Falle einer Trennung umgegangen werden soll. Ein notariell beurkundeter Partnerschaftsvertrag und ein Testament (siehe auch die Punkte "Trennung" und "Todesfall") sind daher unerlässlich.

Alternativ ist auch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit separatem Gesellschaftervertrag eine Möglichkeit für Unverheiratete, sich juristisch abzusichern. Lassen Sie sich von einem Notar beraten, welche Variante für Ihren Fall die bessere Lösung ist.

2. Immobilienfinanzierung und Grundbuch

Laut eigenen Aussagen machen Banken bei der Bonitätsprüfung keinen Unterschied zwischen Ehepaaren und Paaren ohne Trauschein. Denn die Sicherheit für die Bank stellt immer die Immobilie selbst dar.

Standardmäßig haften beide Partner zu 100% für die Finanzierung. Das bedeutet, wenn einer der Partner ausfällt und nicht mehr zahlen kann, trägt der andere die gesamte Kreditlast. Der Partnerschaftsvertrag sollte daher auch festhalten, wer welchen Anteil am Eigenkapital aufbringt, welche Ratenhöhe er jeweils zahlt und für welchen Anteil der Rückzahlung er haftet.

Unverheiratete sollten beide Kreditnehmer sein und im Kaufvertrag und Grundbruch als Eigentümer eingetragen werden. Wird bei unverheirateten Paaren nur eine Person ins Grundbuch eingetragen, hat der andere Part keine Eigentumsrechte – selbst dann nicht, wenn er eigenes Geld in die Immobilie investiert.

Läuft der Immobilienkredit nur über einen Partner, dieser steht aber nicht im Grundbuch, muss im schlimmsten Fall der Kredit weiter bedient werden, obwohl die Immobilie nicht mehr bewohnt werden kann. Oder es droht die Zwangsversteigerung, weil der eingetragene Partner im Grundbuch den Kredit nicht mehr bedienen kann,

Wenn die Partner unterschiedlich viel Eigenkapital beisteuern, kann dies im Grundbuch anteilig eingetragen werden. Auch Arbeitsleistungen zur Renovierung und Instandhaltung einer Immobilie können und sollten hier berücksichtigt und deren Wert anteilig dokumentiert werden.

3. Trennung

Unverheiratete Paare sollten von vornherein festlegen, was im Falle der Trennung mit der Immobilie geschieht (siehe auch "Partnerschaftsvertrag").

Stehen beide Partner im Grundbuch, erfolgt meist eine hälftige Aufteilung der Anteile. Dann sind beide gemeinsame Eigentümer, unabhängig davon, wer wie viel zum Kauf beigesteuert hat. Wenn das nicht festgehalten wurde, wird es kompliziert. Ist nur einer der Partner eingetragen, geht der andere theoretisch leer aus und hat kein Anrecht, weiter in der Immobilie zu wohnen. Eine anteilige Auszahlung kann ohne Eintrag im Grundbuch auch schwer eingeklagt werden.

Beide Partner sollten sich auf einen Verzicht zur Zwangsversteigerung einigen. Denn diese bedeutet einen starken Wertverlust. Immobilien werden meist deutlich unter Marktwert versteigert. Außerdem können sich verstrittene Paare durch eine solche Einigung im Falle der Trennung nicht gegenseitig mit der Zwangsversteigerung drohen. Stattdessen kann beispielsweise ein Erwerbsrecht oder auch eine Erwerbspflicht, etwa durch den solventeren Partner, im Partnerschaftsvertrag vereinbart werden. Auch die Freistellung eines der beiden Partner von weiteren Kreditzahlungen ist möglich.

4. Todesfall

Als unverheirateter Lebensabschnittspartner sind Sie - ohne eine testamentarische Verfügung - nicht erbberechtigt. Sollte einer der Partner sterben, fällt dessen Eigentumsanteil an die nächsten Verwandten wie Kinder, Eltern oder Geschwister. Wenn diese dann auf eine Auszahlung bestehen, steht der verbleibende Partner im schlechtesten Fall mit leeren Händen da und ist zum Verkauf gezwungen.

Daher ist es wichtig für den Todesfall vorzusorgen: in einem Testament können ein lebenslanges Wohnrecht oder auch ein Vorkaufsrecht gegenüber den nächsten Erben für den zurückbleibenden Partner festgehalten werden. Wichtig ist natürlich, dass beide Partner den jeweils anderen in ihrem Einzeltestament berücksichtigen.

Auch wenn unverheiratete Paare nicht von den gleichen Steuerfreibeträgen profitieren (bei Ehegatten sind es 500.000 Euro), so ergibt sich durch die Festhaltung im Testament doch immerhin ein Freibetrag von 20.000 Euro auf die Erbschaftssteuer.

Noch sicherer ist ein notariell beurkundeter Erbvertrag, in dem sich der Partner als Alleinerbe einsetzen lässt. Mit Zustimmung der eigenen Kinder lässt sich so sogar der Pflichtanteil umgehen. Dieser beträgt immerhin die Hälfte dessen, was ihnen zustehen würde, wenn es keinen Erbvertrag gäbe.

Fazit: alles schriftlich festhalten

Alle Absprachen sollten schriftlich dokumentiert werden. Dann sind Sie für alle Eventualitäten abgesichert und können den gemeinsamen Immobilienkauf voll und ganz genießen.

Geeignete Immobilienangebote finden Sie auf unserer Webseite. Auch Kontakt zu einem geeigneten Notar vermitteln wir bei Bedarf gerne.

Bei weiteren Fragen rund um den Immobilienkauf, steht Ihnen des ImmoKEY Team gerne beratend zur Seite. Sie erreichen uns über unser Kontaktformular oder telefonisch unter +49 (30) 610 820 200.