Milieuschutz

Der Berliner Wohnungsmarkt ist der politisch wohl brisanteste Markt in Deutschland. Jahr für Jahr werden zahlreiche Regulierungsvorschläge für Wohnungseigentümer und Mieter debattiert, darunter die Mietpreisbremse und die Ausweitung der Milieuschutzgebiete. Forderungen von Außenstehenden über fremdes Eigentum erhitzen die Gemüter der Besitzer - das Ziel ist jedoch der Schutz der Mieter samt des homogenen Wohnumfeldes. Werden hier die Parameter nach oben geschraubt, wird auch das Wohnen teurer.

Seit Ausweisung des ersten Milieuschutzgebietes im Jahr 1995 sind bis Februar 2019 in Berlin inzwischen 56 neue Erhaltungsgebiete entstanden. Doch wie viel staatlicher Eingriff in die Entwicklung des städtischen Immobilienmarktes ist sinnvoll? Denn die tatsächliche Effektivität ist stark umstritten.

Milieuschutz: Was heißt das genau?

In Milieuschutzgebieten gilt eine baurechtliche Satzung, der zufolge Veränderungen an der Immobilie nur auf Antrag und Genehmigung erfolgen dürfen. Grundlage für Milieuschutzgebiete ist § 172 des Baugesetzbuchs zum Instrument der Erhaltungssatzung. Der Paragraph gibt Gemeinden, im Fall von Berlin also den Bezirken, die Möglichkeit, Gebiete zu benennen, in denen:

„zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung […] der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.“

Dadurch soll die Gentrifizierung beliebter Wohngebiete und die Verdrängung von Mietern, etwa durch mietpreiserhöhende „Luxussanierungen“ unterbunden werden.

Dieser Genehmigungsvorbehalt betrifft sowohl professionelle Vermieter und deren Mieter als auch Bewohner von Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten. Einige Bezirke sind in der Ausweisung besonders aktiv, so etwa das Szeneviertel Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow. Alleine in Friedrichshain-Kreuzberg leben inzwischen 58 % der Bevölkerung (rund 166.000 Personen) in Milieuschutzgebieten, viele von ihnen in selbst genutzten Eigentumswohnungen.

Was bedeutet Milieuschutz für Eigentümer?

Um die erwähnten Luxussanierungen zu verhindern, müssen Eigentümer von Wohnungen in Milieuschutzgebieten jede Baumaßnahme an ihrer Immobilie vom Bezirk genehmigen lassen. Das betrifft sowohl Vermieter als auch Besitzer von Eigentumswohnungen, die diese selbst nutzen – schließlich besteht die Möglichkeit, dass sie diese irgendwann einmal vermieten. Eine nicht unerhebliche Einschränkung der Gestaltungsfreiheit in den eigenen vier Wänden.

Was in Hinblick auf Modernisierungen als Luxus gilt oder als zeitgemäßer Standard, ist in der Erhaltungsverordnung für das jeweilige Milieuschutzgebiet festgelegt. Lange Zeit galten beispielsweise Aufzüge sowie der Einbau von Hänge-WCs noch als Luxus, werden inzwischen aber meist anstandslos genehmigt. Die Regelung, was als zeitgemäßer Standard gilt, ist nicht zentral geregelt und kann in einzelnen Bezirken voneinander abweichen. Eigentümer sollten sich daher immer vor der Planung von Umbaumaßnahmen bei der zuständigen Behörde informieren.

Auch in der Bestimmung der Miethöhe sowie der Umlage von Modernisierungskosten auf Mieter, müssen sich Vermieter an den Verordnungsmieten des Bezirks orientieren. Diese werden statistisch für die Milieuschutzgebiete ermittelt und bei der Überprüfung der Genehmigung der baulichen Maßnahmen berücksichtigt.

Was wird genehmigt und was nicht?

Sofern sie dazu dienen, den zeitgemäßen Ausstattungsstandard herzustellen, werden die nachfolgenden Maßnahmen ohne Auflagen genehmigt:

• Ersteinbau von Sammelheizungen und Bädern
• Grundausstattung mit Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- sowie Elektroinstallationen
• Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen (nur Audio)
• Erneuerung einfacher Fenster
• Erneuerung alter Heizanlagen (vor 1985)
• Dämmung der Warmwasser- und Heizungsverteilleitungen
• Energetische Sanierungsmaßnahmen
• Umwandlung von Gewerberäumen zu Wohnungen
• Anbau von Aufzügen (hierzu gibt es allerdings neue Verschärfungen der Auflagen, z.B. in Kreuzberg und Pankow)

Nicht genehmigt werden in Milieuschutzgebieten folgende Maßnahmen, die über den zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinausgehen oder eine Umnutzung der Wohnungen bedeuten. Das gilt auch für die eigene Eigentumswohnung.

• Grundrissänderungen mit Änderung der Zimmeranzahl oder Wohnfläche
• Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen
• Zusammenlegung bestehender Wohnungen mit Gewerbeeinheiten
• Anbau von Erstbalkonen, Terrassen, Loggien und Wintergärten größer als vier Quadratmeter sowie Zweitbalkone
• Fußbodenheizungen
• Videogegensprechanlagen
• Kamine

Selbst wenn die Mieter also von den Modernisierungen profitieren würden, ohne dass dies eine deutliche Mietpreissteigerung zur Folge hat, werden bauliche Änderungen oftmals nicht genehmigt.

Was gibt es beim Immobilienverkauf im Milieuschutzgebiet zu beachten?

Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, darf der Eigentümer innerhalb eines Zeitraums von sieben Jahren nur an Mieter verkaufen. Verpflichtet er sich dazu, wird der Umwandlung in der Regel zugestimmt.

Darüber hinaus erhalten beim kompletten Verkauf von Mehrfamilienhäusern städtische Wohnungsbaugesellschaften ein Vorkaufsrecht gegenüber anderen Interessenten. Dabei müssen diese nicht den Marktpreis bezahlen, sondern können die Immobilie zum Verkehrswert erwerben, den der Bezirk selbst durch Gutachter ermitteln lassen kann.

Sollen nur einzelne Wohnungen innerhalb des Hauses verkauft werden, ist zuvor eine Teilungserklärung (§ 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)) sowie ein Eintrag in ein separates Grundbuchblatt für alle Wohnungen und ggf. Gewerbeeinheiten notwendig. Dies ist durch die Umwandlungsverordnung geregelt, welche vorerst bis März 2020 in Kraft ist.

Geht der Milieu“schutz“ nicht an den Interessen der Bewohner vorbei?

Die Frage ist berechtigt. Viele Mieter wären für eine bessere Wohnqualität durchaus bereit, auch etwas mehr Miete zu zahlen. Die Angst vor Verdrängung beherrscht jedoch die Diskussion, insbesondere durch den bestehenden Mangel an günstigem Wohnraum in der Stadt.

Für Verärgerung sorgt der Milieuschutz besonders bei Besitzern von Eigentumswohnungen, denn diese haben viel in Wohneigentum investiert und können ihre eigenen vier Wände nun nicht mehr frei gestalten. Und auch auf die Gebiete selbst hat dies Auswirkungen: So könnten durch ausbleibende Modernisierungen Wohnungen in Milieuschutzgebieten langfristig verkommen, weil diese für Vermieter nicht rentabel sind.

Keine Angst vorm Milieuschutz!

Auch wenn es für Immobilienbesitzer viele Auflagen gibt, so bleibt doch positiv zu vermerken, dass das Thema Milieuschutz keinesfalls in Stein gemeißelt ist. Inzwischen agieren die Bezirke auch nicht mehr ganz so satzungsstur wie in den ersten Jahren.

Auch auf politischer Seite gibt es immer mehr Gegner der Milieuschutzgebiete. Regelmäßige Treffen von Teilnehmern aus Politik, Eigentümern, Vertretern der Immobilienbranche und Mietrechtsorganisationen diskutieren Missstände und suchen nach praktikablen Lösungen für alle Seiten.

Daher bleibt zu hoffen, dass die Bezirke zukünftig auch die Interessen der Bewohner von Eigentumswohnungen stärker ins Auge fassen. Und dass der Milieuschutz künftig entweder sinnvoll reformiert oder gänzlich abgeschafft wird.