Wer mitreden will, sollte um die Fakten wissen.
100% Kaufpreisfinanzierung
Vollständige Kaufpreisfinanzierung geht nicht? Geht doch!
Entgegen hartnäckiger Gerüchte ist eine 100% Kaufpreisfinanzierung durchaus möglich, auch bei geringem Eigenkapital.
Was gilt es bei der Immobilienfinanzierung zu beachten?
Vor allem die Gesamtkosten! Diese splitten sich in zwei Kostenfaktoren: den reinen Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Um es noch genauer darzustellen: der reine Kaufpreis ist die Summe, die Verkäufer:innen erhalten. Die Kaufnebenkosten beinhalten die zusätzlichen Kosten und Gebühren, die eine notarielle Beurkundung und den Eigentümerwechsel möglich machen. Dazu gehören die Notargebühren, die Grunderwerbssteuer, Darlehensgebühren, ggf. Anteilig die Maklerprovision und die Gebühren für den Grundbucheintrag.
Wie hoch sind in etwa die Kaufnebenkosten?
Je nach individueller Vertrags- und Darlehensgestaltung betragen die Kaufnebenkosten im Schnitt ca. 8% - 15% des reinen Kaufpreises. Sonderausgaben, wie beispielsweise ein beauftragter Gutachter zur Wertermittlung der Immobilie oder Umzugskosten, sind hierbei nicht berücksichtigt, da sie keine Voraussetzung für die Beurkundung sind.
Was bedeutet eine 100%ige Kaufpreisfinanzierung?
Dass der reine Kaufpreis unter bestimmten Voraussetzungen zu 100% bankenfinanziert werden kann. Die Bank sichert sich ihre Kreditvergabe durch einen Eintrag im Grundbuch, entweder mittels einer Hypothek oder einer Grundschuld. Das heißt, die Bank sichert sich somit die Verwertungsrechte an der Immobilie, wenn die Ratenrückzahlung gegebenenfalls nicht mehr bedient werden kann.
Die Kaufnebenkosten müssen Käufer:innen jedoch rein rechnerisch immer per Eigenkapital aufbringen, denn diese stehen nicht im faktischen Zusammenhang mit der Grundbuchsicherheit.
Kann ich bei geringem Eigenkapitalanteil auch die Kaufnebenkosten finanzieren?
In diesem Fall handelt es sich um eine 110% Finanzierung - diese ist möglich, wird allerdings nur selten vergeben. Auch hier setzt die Bank eine gute Bonität voraus, weshalb Sie vor der Antragstellung Ihre Kreditwürdigkeit genau prüfen und in der Selbstauskunft möglichst weitere Sicherheiten angeben sollten wie Lebensversicherungen, beleihbare Immobilien oder Grundstücke sowie Personen, die Sie als Bürgen angeben oder mit denen Sie gemeinsam das Darlehen nehmen können.
Kostet mich eine Finanzierung zu 100% viel mehr?
Je mehr Eigenkapital Sie beim Immobilienkauf mitbringen, desto günstiger werden die Kreditkonditionen. Da bei einer vollen Finanzierung des Kaufpreises das Risiko für einen Zahlungsausfall steigt, verlangt die Bank Aufschläge auf die Darlehenssumme. Bereits ab einer Finanzierung von 80% werden höhere Zinssätze festgelegt. Die Stiftung Warentest stellte fest, dass die monatliche Kreditrate bei Finanzierungen ab 80 % des Kaufpreises zwischen 30 und 50 % teurer ist. Durch die Zinsen der Vollfinanzierung wird der Immobilienkauf insgesamt um mehrere tausende Euro teurer, das sollten Sie bei Ihrer Planung berücksichtigen. Dennoch kann sich der Kauf mit einer Vollfinanzierung aufgrund steigender Mieten, Kaufpreise und der generell niedrigen Zinsen rechnen und auf lange Sicht günstiger sein.
Um für Sie das Risiko eines Zahlungsausfalls zu verringern, sollten Sie auch bei der 100 oder 110%igen Kaufpreisfinanzierung darauf achten, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 % des monatlichen Einkommens ausmacht. Achten Sie auf eine Kreditlaufzeit von mindestens zehn, besser zwanzig Jahren. Und klären Sie frühzeitig die Anschlussfinanzierung, um sich die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern. So vermeiden Sie, dass Sie in einigen Jahren einen neuen Kredit zu deutlich schlechteren Konditionen aufnehmen müssen, der unter Umständen nicht mehr in Ihren Budgetrahmen passt.
Die Angaben in diesem Beitrag sollen Ihnen eine erste Orientierung bieten. In jedem Fall sollten Sie sich persönlich und professionell von erfahrenen Finanzierungsexpert:innen beraten lassen.
Welche Banken bieten eine Vollfinanzierung an?
Diese Frage können nicht wir, sondern nur möglichst bankenunabhängige und erfahrene Finanzierungsberater:innen beantworten. Je nach individueller Voraussetzung Ihrer Bonität, spielen auch die persönlichen Umstände und wirtschaftlichen Einkommensfaktoren eine wichtige Rolle bei der Ermittlung, welcher Finanzierungsweg der beste ist.
Gerne vermitteln wir im Rahmen eines Kaufprozesses Kontakt zu kompetenten Ansprechpartner:innen rund um das Thema Immobilienfinanzierung. Zu allen Fragen rund um den Immobilienkauf und zu Finanzierungsmöglichkeiten bei Kaufinteresse beraten wir Sie fachlich kompetent und diskret.
Senden Sie uns einfach eine E-Mail oder rufen Sie unser ImmoKEY-Team unter +49 30 610 820 200 an.
Foto von Ketut Subiyanto von Pexels
