Kaufnebenkosten

Der Immobilienkauf als rentable Geldanlage und weitsichtige Altersvorsorge lohnt sich und wird immer beliebter. Viele Käufer:innen sind aber überrascht, wenn sie feststellen, dass neben dem Preis im Exposé noch zusätzliche Kosten entstehen. Hierzu gehören die Grunderwerbsteuer und Notarkosten, die für die Abwicklung des Kaufs unerlässlich sind. Rund ein Siebtel des Kaufpreises zahlen Immobilienkäufer:innen in Deutschland aktuell dafür.

Damit Sie besser planen können, wieviel der Kauf einer Immobilie tatsächlich kostet, stellen wir Ihnen die verschiedenen Kaufnebenkosten vor.

Welche Kaufnebenkosten gibt es?

Die Kaufnebenkosten lassen sich in zwei Bereiche unterteilen. Zum einen sind da die Kosten, die im Rahmen der Beurkundung entstehen. Diese werden prozentual am Kaufpreis berechnet:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland liegt diese zwischen 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises, in Berlin aktuell bei 6,0 %.

• Notar- und Grundbuchkosten: Diese machen zusammen etwa 2 % des Kaufpreises aus.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro für eine Eigentumswohnung in Berlin, betragen die üblichen Nebenkosten für Notar:in, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer insgesamt rund 32.000 Euro, das sind gute 8 Prozent des Kaufpreises.

Kommen Freibeträge auf die Grunderwerbsteuer?

Der Ausgang der Bundestagswahl am 26. September 2021 wird spannend - denn vor allem die CDU hat mit ihrem Vorschlag zur Einführung von Freibeträgen auf die Grunderwerbsteuer für Aufsehen gesorgt: so sollen Käufer:innen bei dem Erwerb einer Immobilie zur Selbstnutzung finanziell stark entlastet werden.

Jede*r Erwachsene hätte bei Umsetzung der Reform einen Anspruch auf einen Freibetrag in Höhe von 250.000 Euro.

Hinzu kämen für Familien je Kind noch einmal zusätzliche 100.000 Euro.

In angespannten Wohnungsmärkten mit hohen Preisen wäre dies eine deutliche finanzielle Entlastung. In Regionen mit moderaten Immobilienpreisen wäre sogar der Kauf einer Immobilie ganz ohne die Zahlung von Grunderwerbsteuer möglich.

Die Bildung von Wohneigentum zur eigenen finanziellen Absicherung und Altersvorsorge könnte somit mehr Menschen ermöglicht werden.

Maklerprovision seit 2021

Hinzu kann die Provision für Immobilienmakler:innen kommen, wenn diese exklusiv mit der Suche beauftragt wurden und sich die vermittelte Immobilie nicht bereits in deren Portfolio befand: 

• In Berlin liegt die Maklerprovision in der Regel bei 6 % inkl. 19% Mehrwertsteuer.

Aufgrund des neuen Bestellerprinzips, das seit dem 23. Dezember 2020 gültig ist, müssen Immobilienkäufer:innen in den meisten Fällen jedoch gar keine oder nur noch maximal 50 Prozent der Provision übernehmen, da hier meist die Verkäufer:innen zahlungspflichtig sind. Eine klare Kostenersparnis für Käufer:innen, die den Weg zum Wohneigentum erleichtern soll.

Darüber hinaus können weitere individuelle Kosten entstehen:

• Gutachten: Unter Umständen soll vorab ermittelt werden, ob der Wert der Immobilie auch dem aufgerufenen Kaufpreis entspricht oder mit welchen Zusatzkosten - beispielsweise zum Sanierungsaufwand - zu rechnen ist. Beauftragen die Käufer:innen ein*e Gutachter:in, ist diese Dienstleistung auch durch sie zu bezahlen.

• Renovierungs- und Modernisierungskosten: Diese sind abhängig vom Zustand der Immobilie und von Ihren persönlichen Vorstellungen. Planen Sie auch nach dem Kauf eine monatliche Rücklage ein. Empfohlen werden 50 Cent pro Quadratmeter bei Neubauten, bei Altbauten das Doppelte.

• Umzugskosten und neue Einrichtung: Wenn Sie die Wohnung selbst beziehen und sich neu einrichten möchten, werden auch hierdurch zusätzliche Kosten entstehen.

Bewirtschaftungskosten:

Auch nach dem Kauf fallen natürlich Kosten an, und zwar die üblichen und regelmäßigen Bewirtschaftungskosten. Mit diesem Begriff werden alle laufenden Kosten zusammengefasst, die im Rahmen der Immobiliennutzung anfallen. Dazu gehören nicht nur Betriebskosten, wie Strom-, Wasser- und Heizkosten, sondern unter anderem auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten sowie die jährliche Grundsteuer. So zum Beispiel:

• Grundsteuer: Die Höhe variiert je nach Bundesland und wird anhand von drei Faktoren berechnet: Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz. Die Grundsteuer wird jedes Jahr erhoben. Eine Grundsteuer-Reform soll bis Ende 2019 verabschiedet werden. Bei vermietetem Wohneigentum können die Kosten vertragsgemäß über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter:innen umgelegt werden.

• Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage: Hierunter fallen beispielsweise Heizung und Wasser, Straßenreinigung, Müllentsorgung, Versicherungen und Reparaturen am Gebäude. Diese Verwaltungs- und Betriebskosten betragen monatlich rund 2,20 Euro je Quadratmeter. In Wohnungseigentümergemeinschaften wird meist ein Wohngeld an die Verwaltung der Wohnanlage überwiesen. Dessen höhe wird in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen.

Bei einer vermieteten Wohnung lohnt es sich für die Vermieter:innen, die aktuellen Möglichkeiten zu kennen: insgesamt führt der Gesetzgeber 17 Nebenkostenarten an, die auf Mieter:innen umgelegt werden können.

Die Bewirtschaftungskosten gehören zwar nicht zu den direkten Kaufnebenkosten, doch sollte dieser Kostenfaktor bei einer Immobilienfinanzierung im Rahmen der zukünftigen monatlichen Gesamtbelastung beachtet werden.
 

Kann ich die Kaufnebenkosten über meinen Immobilienkredit finanzieren?

Die meisten Banken werden hier ablehnen. Bei Vergabe von Baufinanzierungen oder Immobilienfinanzierungen werden die Kaufnebenkosten für gewöhnlich nicht mitfinanziert, da sie nicht durch den Sachwert der Immobilie gesichert sind. Zu dieser Sicherheit lässt sich die Bank mittels einer Grundschuld im Grundbuch eintragen. Ist eine darüber hinausgehende Finanzierung gewünscht, entsteht für die Bank ein höheres Risiko und sie würde die Zinsen deutlich anheben. Das ist auch für Kreditnehmer:innen nicht attraktiv.

Zwar gibt es sogenannte Vollpreisfinanzierungen, die die Nebenkosten miteinschließen, diese werden aber nur selten vergeben. Sie setzen eine sehr hohe Bonität voraus und bringen einige Nachteile für die Kreditnehmenden mit sich. Alternativ ist auch die Aufnahme eines zusätzlichen Kredits bei einer anderen Bank zur Zahlung der Nebenkosten denkbar. Dies sollte aber gut überlegt werden, denn dann wollen zwei Kredite bedient werden. Daher sollten Sie idealerweise ausreichend Eigenkapital mitbringen, um die Nebenkosten selbst tragen zu können.

Positiv: Familien profitierten bis März 2021 von dem neuen Baukindergeld, denn die Gesamtfördersumme von 12.000 Euro je Kind wurde komplett dem Eigenkapital zugerechnet. Ob es hierfür einen Nachfolger gibt, ist noch unklar.

Eine gute Lösung kann die Finanzierung des Kaufpreises zu 100% sein. In diesem Fall zahlen Sie nur die Kaufnebenkosten aus Ihrem Eigenkapital und sichern sich die günstigen Zinsen.

Beachten Sie aber, dass durch die Finanzierung bei einer Bank weitere Nebenkosten in Form von Zinsaufschlägen und Kontogebühren entstehen.

Individuelle Beratung zum Immobilienkauf

Bei Fragen zum Immobilienkauf - egal ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage - helfen wir Ihnen gerne mit einer individuellen Beratung weiter. Rufen Sie uns an (+49 30 610 820 200) oder schreiben Sie uns.

Haben Sie die perfekte Immobilie für sich schon gefunden? Wenn nicht, werfen Sie doch mal einen Blick auf unsere aktuellen Immobilienangebote.

Wie die einzelnen Schritte des Kaufprozesses mit Hilfe unserer erfahrenen Makler:innen im Detail aussehen, können Sie in unserem Blogbeitrag zum Immobilienkauf nachlesen.

Foto: Mastersenaiper via Pixabay