Wer mitreden will, sollte um die Fakten wissen.
Immobiliensteuer beim Kauf
Absetzbare Kosten beim Immobilienkauf
Grunderwerbsteuer, Umzugskosten, Instandhaltung: So sparen Sie Steuern beim Kauf eines Hauses oder einer selbst genutzten Eigentumswohnung.
Der Immobilienkauf ist mit hohen Kosten verbunden: Kaufpreis, Finanzierung und Kaufnebenkosten wie Notargebühren ... Auch in Form von Immobiliensteuer beim Kauf verdient der Staat hier ordentlich mit. Der Nachteil für Privatpersonen, die ihre Immobilie selbst nutzen: im Gegensatz zu Vermietern und Kapitalanlegern können solche Anschaffungskosten für die Immobilie nicht von der Steuer abgesetzt werden. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, um Ihre Steuerlast zu senken.
Die folgenden Informationen basieren auf aktuellen Gesetzesgrundlagen und Steuerrichtlinien und bieten lediglich eine Orientierung zu den Möglichkeiten - entsprechend empfiehlt es sich für eine kostensenkende Vertragsgestaltung einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater einzuschalten.
Wenn Sie sich für die Vermietung einer Immobilie interessieren, empfehlen wir den Artikel Steuern sparen mit der Vermietung einer Immobilie.
Kann ich Grunderwerbsteuer und Grundsteuer absetzen?
Leider nicht. Während die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten gezählt wird und nur einmalig beim Immobilienkauf anfällt, müssen Sie als privater Eigentümer die Grundsteuer jährlich zahlen. Die Ausnahme: bei einer teilgewerblichen Nutzung der Immobilie, etwa einem heimischen Arbeitszimmer bei Freiberuflern, kann die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer anteilig über die gesamte Nutzungsdauer als Betriebsausgabe abgesetzt werden.
- Grundsteuer: Diese jährliche Steuer variiert in der Höhe je nach Bundesland. Der sogenannte Hebesatz richtet sich nach dem Grundstückswert, der Art der Bebauung und Faktoren wie Lage und Größe der Immobilie.
- Grunderwerbsteuer: Hierbei handelt es sich um eine einmalige Immobiliensteuer, deren Höhe je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks beträgt. Gut zu wissen: beim Kauf einer Immobilie von direkten Verwandten sowie deren Ehe- und Lebenspartnern fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Grunderwerbsteuer senken
Zwar können Sie als rein privater Selbstnutzer die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzen, es gibt aber einige Möglichkeiten, die Höhe der Grunderwerbsteuer schon beim Kauf zu senken und somit die Steuerlast zu mindern.
- Gesonderte Ausweisung der Instandhaltungsrücklage: Die Instandhaltungsrücklage dient der langfristigen Erhaltung einer Immobilie. Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der neue Eigentümer meist den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinscheinaft übernehmen. Wenn Sie die Höhe dieser Rücklage gesondert im Kaufvertrag aufführen lassen, wird diese bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer nicht berücksichtigt. Lediglich im Falle eines Verkaufs nach Zwangsvollstreckung kann die Instandhaltungsrücklage nicht berücksichtigt werden.
- Bewegliche Extras: Einbauküchen, Saunen oder Gartenhäuser gelten nicht als fester Bestandteil einer Immobilie. Wird ihr Wert im Kaufvertrag separat aufgeführt, lässt sich die Höhe der Grunderwerbsteuer dadurch senken. Macht der Wert dieser Bestandteile jedoch mehr als 15 Prozent des Kaufpreises aus, müssen Belege dafür beim Finanzamt eingereicht werden.
- Spartipp für Bauherren: Bei Bestandsimmobilien wird der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer basierend auf dem gesamten Kaufpreis von Immobilie und Grundstück angesetzt. Wer stattdessen ein freies Grundstück kauft und erst später selbst bebaut, kann hier zumindest bei der Grunderwerbsteuer sparen, denn diese fällt dann niedriger aus. Wichtig: Grundstück und Neubau dürfen nicht vom gleichen Unternehmen (etwa einem Bauträger) erworben werden, andernfalls werden diese vom Finanzamt als ein einheitlicher Vorgang behandelt.
Steuer-Bonus: Eigenheimrentengesetz oder auch "Wohn-Riester"
Im Rahmen der staatlich geförderten Altersvorsorge durch die Riester-Rente, ist eine Bezuschussung für den Immobilienkauf oder die Entschuldung einer bereits gekauften Immobilie möglich. Neben einem monatlichen finanziellen Zuschuss können bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden. Vorausgesetzt die Immobilie wird selbst genutzt, kann das geförderte Altersvorsorgekapital für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwendet werden. Etwa um den Eigenkapitalanteil für den Erwerb zu erhöhen.
Immobiliensteuer beim Kauf: Umzugskosten und Dienstleistungen absetzen
Positiv: die Kosten für den Umzug in Ihre eigene Immobilie können Sie steuerlich absetzen, sofern der Wohnortwechsel aus beruflichen Gründen stattfindet. Dies kann zum Beispiel aufgrund einer neuen Arbeitsstelle in einer anderen Stadt sein, bei einer Rückkehr aus dem Ausland oder weil Sie zum Beispiel durch einen Umzug an den Unternehmensstandort die Arbeitswege deutlich verkürzen. In diesem Fall können Sie die Umzugskosten in der Steuererklärung unter Werbungskosten aufführen (Anlage N). Zu den absetzbaren Umzugskosten gehören Transportkosten, Meldegebühren und Ummeldegebühren für Ihr Fahrzeug.
Ist der Umzug rein privat begründet, können Sie zumindest Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Umzug geltend machen. So zum Beispiel Kosten für Umzugsfirmen, Gartenpflege oder Reinigungsdienste. Handwerkerkosten können in Höhe von 20 Prozent oder maximal. 1.200 Euro pro Jahr abgesetzt werden.
Die absetzbaren Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen sind auf 20 Prozent der Lohnkosten oder maximal 4.000 Euro pro Jahr begrenzt. Das gilt auch für Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die später für Ihre privatgenutzte Immobilie anfallen, sofern diese durch einen externen Dienstleister und nicht Sie selbst ausgeführt werden. Hierzu zählen etwa energetische Sanierung von Fenstern oder die Reparatur eines maroden Dachs.
Achten Sie darauf, dass Arbeits-, Fahrt-, und Maschinenkosten in der Handwerkerrechnung gesondert von Materialkosten aufgeführt werden.
Absetzbare Kosten in der Wohneigentümergemeinschaft
Kosten, die im Auftrag der Eigentümergemeinschaft entstehen, kann jedes Mitglied steuerlich geltend machen. Wichtig ist, dass sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung tatsächlich an den Kosten beteiligt sind, etwa für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum. Dies gilt jedoch nicht für Verwaltungskosten.
Absetzbar sind:
- Wartungskosten für Heizungsanlagen, Aufzug oder Warmwasser
- Renovierung und Handwerkerleistungen, jedoch nicht Materialkosten wie Tapeten, Bodenbeläge oder Fliesen.
- Reinigungskosten, Gartenpflege, Schornsteinreinigung oder Hausmeisterservice
- Instandhaltung und Modernisierungsmaßnahmen, etwa Fassadendämmung, Sanierung von Fenstern und Dachreparaturen
- Schaffung neuer Wohnfläche, etwa durch einen Dachausbau
Modernisierung einer denkmalgeschützten Immobilie
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie für die Selbstnutzung erwirbt, kann bei deren Modernisierung zusätzlich Immobiliensteuer beim Kauf sparen. Die Kosten für die Sanierung können über die sogenannte Denkmal-AfA (Abschreibung für Abnutzung) zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent des zu versteuernden Einkommens von der Steuer abgesetzt werden.
Immobiliensteuer beim Kauf: lassen Sie sich professionell beraten
Da das deutsche Steuerrecht bekanntlich sehr komplex ist, empfiehlt es sich, zu diesem Thema einen erfahrenen Steuerberater zu konsultieren.
Selbstverständlich bieten wir unseren Kunden aber eine erste Orientierung bei steuerlichen Fragen rund um den Immobilienkauf. Dank unseres großen Netzwerks können wir Ihnen bei Bedarf Kontakt zu erfahrenen Experten vermitteln. Senden Sie uns eine Nachricht über unser Kontaktformular oder rufen Sie uns Montag bis Freitag unter +49 (30) 610 820 200 an.
Steuern rund um den Immobilienverkauf
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