Immobilienfinanzierung

Mit der Selbstauskunft zum erfolgreichen Kreditantrag

Der Entschluss steht fest: Sie möchten eine Immobilie kaufen und haben eventuell sogar schon ein konkretes Objekt im Blick. Einen Überblick über Ihren finanziellen Rahmen haben Sie sich verschafft. Eigenkapital ist angespart... und nun kommt der bange Moment: wird alles mit dem Kreditantrag zur Immobilienfinanzierung bei der Bank klappen? Insbesondere in Hinblick auf die gestiegenen Anforderungen der Banken an Einkünfte und Sicherheiten der Kreditnehmer.

Als Vergleichswert zur individuellen Planung Ihres Kreditrahmens dient eine aktuelle Auswertung des Immobilienfinanzierers Interhyp. Im Schnitt lag der Kaufpreis im zweiten Quartal 2023 bei 457.000 Euro, das eingebrachte Eigenkapital bei 146.000 Euro. Die durchschnittliche Tilgung betrug 2,4 Prozent, die durchschnittliche Zinsbindung 13,4 Jahre. Monatlich zahlten die Käufer demnach eine Rate von durchschnittlich 1.508 Euro und brachten 27,2 Prozent ihres Haushaltseinkommens zur Finanzierung des Immobilienkaufs auf.

Klarer Vorteil: eine optimale Vorbereitung auf die Finanzierungsanfrage

Als Antragsteller können Sie einige Vorkehrungen treffen, damit der Antrag für das Immobilien-Verbraucherdarlehen erfolgreich ist. Mit welchen Kaufnebenkosten Sie beim Immobilienkauf rechnen müssen und welche Stolpersteine es rund um den Immobilienkredit gibt, haben wir Ihnen zur besseren Vorbereitung in unserem Blog bereits zusammengefasst.

Nun verschaffen wir Ihnen einen Überblick über alles, was Sie für die erfolgreiche Finanzierungsanfrage bei der Bank wissen müssen. Denn im Rahmen der Selbstauskunft müssen Sie viele detaillierte Angaben machen. Holen Sie also schon mal Ihre Aktenordner raus...

Die wichtigsten Angaben in der Selbstauskunft für die Immobilienfinanzierung

Bitte beachten: Je nachdem, ob Sie den Kreditantrag alleine ausfüllen oder als Ehepaar, müssen beide Antragstellenden in der Selbstauskunft sämtliche Angaben machen. Anhand Ihrer Angaben prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit, welche sich wesentlich auf die Zinskonditionen und maximale Kredithöhe auswirkt.

• Einkommen (alle monatlich wiederkehrenden Einnahmequellen)
  • Gehalt
  • Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit
  • Beamten- und Rentenbezüge
  • Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
  • Einnahmen aus Geld- und Kapitalvermögen
  • Kindergeld + Unterhalt
  • sonstige Einkünfte

• Ausgaben (alle monatlich wiederkehrenden Kostenpunkte)
  • Raten für bestehende Immobiliendarlehen
  • Raten für sonstige Kredite/Leasing
  • Miete inkl. Nebenkosten
  • Bewirtschaftungskosten für selbstgenutztes Eigentum (z.B. Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer...)
  • Unterhaltszahlungen
  • Kosten für private Krankenversicherung
  • Ausgaben für sonstige Versicherungen und Verträge
  • Lebenshaltungskosten (z.B. Lebensmittel, Kleidung, Hausrat- und Haftpflichtversicherung)
  • KFZ-Kosten inkl. Versicherung

Beachten Sie auch, dass die Bank zusätzlich Informationen von beispielsweise Kreditauskunfteien oder der SCHUFA heranziehen wird, um Ihre Kreditwürdigkeit zu überprüfen.

Vermögenswerte und Sicherheiten

Ein wichtiger Aspekt zur Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit durch die Bank sind, neben Einkommen und Ausgaben, Ihre Vermögenswerte und sogenannte Sicherheiten. Zu diesen zählen beispielsweise Immobilien oder Grundstücke, die sich bereits in Ihrem Besitz befinden. Aber auch Bausparguthaben, Wertpapiere und - was viele nicht wissen - Ihre Lebensversicherung. All dies dient der Bank als Absicherung für den Fall, dass Sie die Ratenzahlungen zur Tilgung Ihres Kredites nicht mehr leisten können.

Darüber hinaus sichert sich die Bank durch eine vollstreckbare Grundschuld an der zu erwerbenden Immobilie selbst ab. Diese erlischt erst, wenn der Kredit vollständig abbezahlt wurde.

Sofern Sie ein eigenes Unternehmen führen, wird, je nach Geschäftsform, auch das Betriebsvermögen zu Ihren Vermögenswerten gezählt. Deshalb macht es Sinn, sich vor der Finanzierungsanfrage mit einem Finanzberater zusammenzusetzen. So können Sie gegebenenfalls Maßnahmen ergreifen, um beispielsweise Ihr Unternehmen bei der Haftung für den Immobilienkredit außen vor zu lassen.

• Vermögenswerte:
  • Immobilienverkehrswerte (unbebaute Grundstücke, selbstgenutzte Immobilien oder vermietete Immobilien)
  • Geldvermögen inkl. (Bau-)Sparguthaben
  • Wertpapiere
  • Beteiligungen
  • Betriebsvermögen

• Sicherheiten:
  • (Risiko-)Lebensversicherungen
  • Rentenversicherungen
  • Immobilien (lastschuld-fähig)

Gut zu wissen: Neben eigenen Sicherheiten ist es auch möglich, eine dritte Person um Unterstützung zu bitten. Dies etwa in Form der Bestellung eines Grundpfandrechts: so kann beispielsweise ein Familienmitglied das eigene Grundstück oder die eigene Immobilie als Sicherheit gegenüber der Bank verpfänden. Dafür ist eine Gebäudeversicherung unerlässlich, die das Beleihungsobjekt im Falle von Feuer-, Sturm-, Hagel- und Wasserschäden versichert. Die Höhe des Pfandes hängt von Zustand und Wert der Immobilie ab, die Bewertung wird durch die Bank vorgenommen. Sollte es zu einem Zahlungsausfall kommen, zieht die Bank dieses Pfand heran, um die Kreditkosten zu decken.

Gesamten Finanzierungsbedarf erfassen

Im Rahmen des Immobilienkaufs ergeben sich neben den Kaufnebenkosten, die direkt mit dem Erwerb in Zusammenhang stehen, noch eine ganze Reihe weiterer Ausgaben. Dazu zählen beispielsweise Umzugskosten, Modernisierungskosten oder Umbaukosten. Auch eine Umschuldung eines bestehenden Kredites ist möglich, etwa zur Anschlussfinanzierung (siehe auch nächster Absatz).

Daher benötigt die Bank einen konkreten Überblick aller Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb und allen Eigenmitteln, die Sie als Käufer in Form von Erspartem, Bausparguthaben oder Eigenleistung mit einbringen können. Keine Sorge, Ihre Bank führt all diese Aspekte bereits im Vordruck zur Selbstauskunft auf, so dass Sie nur noch angeben müssen, was auf Sie zutrifft.

Anschlussfinanzierung

Auch wenn Ihr Immobilienkredit schon einige Jahre läuft, macht es Sinn, frühzeitig über die Anschlussfinanzierung nachzudenken. Kredite, die vor einigen Jahren mit niedrigen Zinsen abgeschlossen wurden, können sich zukünftig aufgrund der gestiegenen Zinsen deutlich verteuern. Da ein weiterer Anstieg der Zinsen möglich ist, ist es unter Umständen ratsam, sich heute schon eine Anschlussfinanzierung mit dem heutigen Zinsniveau zu sichern.

In diesem Fall müssen Sie, neben den oben genannten Angaben, zusätzlich offenlegen, was für einen Kredit Sie bereits aufgenommen haben, wie weit dieser bereits abbezahlt ist und welche Restsumme Sie in einen neuen Kreditvertrag aufnehmen möchten.

Alle Antworten rund um Immobilienkauf und Immobilienfinanzierung

Haben Sie noch weitere Fragen? Gerne verschaffen wir Ihnen im Rahmen des Immobilienkaufs einen Überblick zu den wichtigsten Schritten und nennen Ihnen bei Bedarf geeignete, professionelle Ansprechpartner zum Thema Immobilienfinanzierung.

Die in diesem Blogbeitrag aufgeführten Hinweise und Ausführungen entsprechen den üblichen Richtlinien im Rahmen einer privaten Immobilienfinanzierung. Eine Garantie zur Vollständigkeit können wir nicht geben. Entsprechend empfiehlt sich immer das individuelle Beratungsgespräch bei Ihrer Hausbank und besonders auch mit Ihrem Steuerberater.

Aktuelle Immobilienangebote in Berlin finden Sie auf unserer Webseite. Für alle anderen Fragen stehen wir Ihnen gerne unter +49 (30) 610 820 200 zur Verfügung.