Grundsteuerreform

Update: Erst 43 Prozent der Berliner:innen haben die Grundsteuererklärung abgegeben

Trotz Verlängerung der Abgabefrist von Oktober 2022 auf den 31. Januar 2023, haben mehr als die Hälfte der Berliner Immobilieneigentümer:innen noch nicht die Erklärung für ihr Haus, ihre Wohnung oder ihr Grundstück ausgefüllt und eingereicht. Wie der Tagesspiegel berichtet, waren bis zum 18. Dezember erst 369.000 Erklärungen bei den Berliner Finanzämtern eingegangen. Insgesamt sind 863.521 Berliner:innen auskunftspflichtig. Bundesweit sind bisher 46,2 Prozent der fälligen Feststellungserklärungen eingegangen.

Wer bisher die Erklärung noch nicht abgegeben hat, muss ab Februar damit rechnen, ein Mahnschreiben vom Finanzamt zu erhalten, denn die Grundsteuerreform muss bis 2025 umgesetzt sein.

Grundsteuerreform: Was ist zu tun?

Bund und Länder einigten sich am 13. Oktober 2022 zu einer einmaligen Verlängerung der Abgabefrist für die Grundsteuererklärung. Dadurch sollen Immobilieneigentümer:innen und Finanzbehörden entlastet werden. Bis Oktober hatten erst rund 20 Prozent der Auskunftspflichtigen die Feststellungserklärung mit der Steuererklärung eingereicht, wie das Handelsblatt berichtet.

Für Grundeigentümer:innen besteht eine Auskunftspflicht rückwirkend zum Stichtag am 1. Januar 2022. Hierzu versenden die Finanzämter jedoch keine Einzelaufforderung. Die Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts kann seit dem 1. Juli 2022 zusammen mit der Steuererklärung über die Steuer-Onlineplattform ELSTER übermittelt werden und war ursprünglich bis spätestens 31. Oktober 2022 abzugeben.

Hierzu können Sie sich selbst registrieren oder Ihre Steuererklärung über den Account von Angehörigen übermitteln. Sie dürfen auch auf die Unterstützung von Steuerberater:innen und Hausverwaltungen zurückgreifen - das kann insbesondere für Besitzer:innen von Eigentumswohnungen im Teileigentum eine Erleichterung sein.

Da die Auskunftspflicht unabhängig vom Zeitpunkt des Kaufs ist und sich auch auf Grundstücke erstreckt, die schon seit langer Zeit im Besitz sein können, sollten Eigentümer:innen entsprechend Zeit für die Beschaffung aller Unterlagen einplanen. Bei Bedarf empfiehlt es sich, die digital erfassten Bodenrichtwerte für das eigene Grundstück über das System BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem Berlin) des Gutachterausschuss Berlin abzurufen. Außerdem sollte die Wohnfläche auf ihre tatsächliche Größe hin überprüft werden.

Welche Änderungen bringt die Grundsteuerreform?

Bereits 2018 wurde eine Reform der Grundsteuer beschlossen, nachdem die bisherige Praxis als verfassungswidrig erklärt wurde. Ziel ist es, eine unbürokratische, faire und verfassungsfeste Grundsteuer zu schaffen. Das macht eine Neubewertung der rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland nötig.

Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Die bisherige Bewertung der Grundsteuer basierend auf veralteten Einheitswerten behandelt gleichartige Grundstücke unterschiedlich (im Westen basierend auf Werten von 1964, im Osten auf Werten von 1935) und aktuelle Wertentwicklungen finden bisher keine Berücksichtigung. Die Grundsteuerzahlungen haben sich dadurch vielerorts von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt. Somit werden in direkter Nachbarschaft teils höchst unterschiedliche Grundsteuerbeträge erhoben.

Basierend auf dem Ende 2019 verabschiedeten Grundsteuer-Reformgesetz wird bis Ende 2024 die Grundsteuer noch auf Grundlage des derzeit gültigen Einheitswerts erhoben. Das Berliner Abgeordnetenhaus wird bis Ende 2024 den neuen Hebesatz auf Basis der ermittelten Grundstücksneubewertungen festlegen, der dann ab 2025 anzuwenden ist. Hierfür ist die Auskunft der Grundeigentümer:innen nötig. Der aktuelle Berliner Hebesatz von 810% verliert dann seine Gültigkeit. Eigentümer:innen werden einen aktualisierten Grundsteuerbescheid und den Grundsteuermessbetrag erhalten.

Die neu berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Für Grundbesitzer:innen in den Ländern Berlin und Brandenburg erfolgt die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem Bundesgesetz. Je nach Grundstückslage und -größe sowie dem Alter der Gebäude kann sich die Grundsteuer verändern. Die Gesamtsumme der Grundsteuer soll jedoch gleich bleiben, um wichtige Einnahmen für die Gemeinden zu sichern. Auch die bisherige durchschnittliche Belastung für Wohnungen soll erhalten bleiben. Nach jeweils sieben Jahren erfolgt dann eine erneute Feststellung des Grundsteuerwertes - dies soll weitgehend automatisch erfolgen.

Ein Teil der Steuerpflichtigen, die ihre Feststellungserklärung bereist im September und Oktober 2022 eingereicht haben, hat schon den Bescheid mit den neuen Grundsteuerwerten erhalten.

Welche Angaben müssen Grundeigentümer:innen machen und wie kommt man an diese Daten?

Im ersten Schritt erfassen die Finanzämter die Grundbesitzwerte basierend auf Auskünften der Grundeigentümer:innen. Die Auskunftspflicht gilt gleichermaßen für bebaute und unbebaute Grundstücke und umfasst sowohl allgemeine Angaben als auch detaillierte Informationen je nach Bebauungsart. Auch Eigentümer:innen von Eigentumswohnungen sind als Miteigentümer:innen an dem bebauten Grundstück zur Abgabe einer Erklärung verpflichtet.

Grundlegend für alle Grundstücke erforderliche Angaben sind insbesondere:

• Steuernummer
• Lage des Grundstücks (Straße und Hausnummer)
• Grundbuchblattnummer
• Flurstücknummer

Je nachdem, ob und wie das Grundstück bebaut ist, sind weitere Angaben zu machen:

Wie berechnet sich die Grundsteuer nach der Grundsteuerreform?

Wie bisher wird sich auch die neue Grundsteuer in drei Schritten berechnen:

Wert x Steuermesszahl x Hebesatz

Die Ermittlung verläuft in drei wesentlichen Schritten, wobei Eigentümer:innen, Finanzämter und Kommunen beteiligt sind:

1. Schritt: Feststellung des Grundsteuerwerts entsprechend Auskünften der Eigentümer:innen. Zusätzlich fließt hier die Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde mit ein - diese werden auf Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen.
2. Schritt: Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch die Finanzämter. Ausgleich der Wertsteigerungen im Vergleich zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten. Hierzu soll die sogenannte Steuermesszahl auf ein Zehntel des bisherigen Werts (von 0,35% auf 0,034%) gesenkt werden. Sozialer Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen sollen durch einen steuermindernden zusätzlichen Abschlag von 25% bei der Steuermesszahl gefördert werden.
3. Schritt: Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommunen. Sofern sich im Rahmen der Neubewertung das Grundsteueraufkommen in einzelnen Kommunen stark verändern sollte, können diese ihre Hebesätze anpassen, um Mehr- oder Mindereinnahmen in Zusammenhang mit der Grundsteuer auszugleichen.

Grundsteuer C: höhere Hebesätze für unbebaute Grundstücke

Um die Spekulation mit unbebauten Grundstücken in Ballungsgebieten zu verhindern und freie Grundstücke dem dringend nötigen Wohnungsneubau besser zuführen zu können, wird die neue Grundsteuer C - auch Baulandsteuer - eingeführt. Gemeinden erhalten das Recht diese Grundsteuer für baureife aber unbebaute Grundstücke zu erheben. Höhere Hebesätze für unbebaute Grundstücke sollen finanzielle Anreize für die Bebauung schaffen.

Wo erhalten Eigentümer:innen weitere Informationen zur Grundsteuerreform?

Berliner Grundeigentümer:innen finden weiterführende Informationen auf der Webseite der Senatsverwaltung für Finanzen. Das Bundesministerium für Finanzen hat zusätzlich ein kurzes Erklärvideo und ein FAQ rund um die neue Grundsteuer erstellt.

Auch Käufer:innen von Wohneigentum sind zukünftig auskunftspflichtig

Wichtig: auch alle, die seit Januar 2022 eine Immobilie gekauft haben, müssen entsprechend der oben genannten Fristen Auskunft zur Ermittlung des Grundwertes erteilen. Gerne beantwortet unser Makler:innen Team Ihnen eventuelle Fragen zu diesem Thema im Rahmen des Kaufprozesses.

Kontaktieren Sie uns gerne über unser Kontaktformular oder telefonisch unter +49 (30) 610 820 200 oder werfen Sie einen Blick auf unsere aktuellen Immobilienangebote.

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