Zweckentfremdungsverbot

Wenn Touristen mit Mietern konkurrieren

Mit wenigen Klicks ist die eigene Mietwohnung schnell im Internet inseriert und ein Feriengast für ein paar Tage gefunden, während man selbst im Ausland ist. Städtereisende, Praktikanten oder Pendler nutzen diese Angebote gerne und sind in guten Lagen auch bereit, tiefer in die Tasche zu greifen.

Für Eigentümer ist der Gedanke, Wohneigentum als Ferienwohnungen anzubieten, ebenfalls sehr rentabel, denn diese sind nicht an den Mietspiegel gebunden. Da es sich hier nicht um eine klassische Vermietung, sondern einen touristischen Gebrauch handelt, dürfen die Preise einer Ferienwohnung 50 Prozent über der üblichen Marktmiete für Mietwohnungen liegen. Da das meist trotzdem viel günstiger ist als ein Hotel, ist die Nachfrage sehr hoch. Die Umwandlung von Mietwohnungen in Ferienwohnungen ist entsprechend attraktiv. Und deshalb von der Stadt streng reglementiert.

Das Problem: viele Anbieter vermieten ihre Wohnung illegal ohne eine Genehmigung der Stadt. Lediglich rund 10 Prozent der Inserenten geben dort auch ihre Registriernummer an, die seit 2018 verpflichtend ist.

Das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum

In Berlin gilt das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Dieses wurde 2013 für Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt erlassen und soll verhindern, dass Wohnraum in Gewerberäume und Ferienwohnungen umgewandelt wird oder länger als drei Monate leer steht. Der Verdrängung von Mietern durch den Wegfall von klassischem Wohnraum soll so vorgebeugt werden.

Verhalten sich Eigentümer und Vermieter regelwidrig, drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro Höhe. Außerdem kann das Bezirksamt verlangen, dass der Wohnraum wieder für den ursprünglichen Nutzungszweck als Mietwohnung bereitgestellt wird.

Wer sein Wohneigentum zu anderen Zwecken als der klassischen Vermietung anbieten will, muss dies beim zuständigen Bezirksamt genehmigen lassen und erhält im Gegenzug eine Registriernummer, die bei allen Inseraten der Wohnung öffentlich sichtbar angegeben werden muss. Dabei werden die schutzwürdigen privaten Interessen des Eigentümers mit dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums abgewogen. Hierunter fällt jedoch nicht die dauerhafte Vermietung möblierter Wohnungen.

Zweckentfremdung oder nicht?

Eine einmalige, kurzzeitige Untervermietung der Wohnung, etwa während eines Auslandsaufenthalts des Eigentümers oder Mieters, stellt keine Zweckentfremdung dar. Hier gibt es jedoch eine Befristung auf zwei Monate Mietdauer am Stück.

Auch wenn beispielsweise nur ein Zimmer oder eine Einliegerwohnung vermietet wird, der Eigentümer aber selbst ebenfalls in den Räumlichkeiten oder dem Gebäude wohnt und dort seinen sogenannten Lebensmittelpunkt hat, liegt keine Pflicht zur Genehmigung vor. Hier gilt eine Obergrenze von 49% des Wohnraums, die anderweitig als zu reinen Wohnzwecken genutzt werden darf ("home sharing"). Darunter fällt übrigens auch die teilgewerbliche Nutzung einzelner Räume.

Zweitwohnungen dürfen maximal 90 Tage im Jahr an Feriengäste vermietet werden. Hierfür ist eine Genehmigung nötig.

Hinweis: Mieter benötigen neben der Genehmigung des Bezirksamtes für die Untervermietung auch immer die Erlaubnis ihres Vermieters. Sonst besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht für das Mietverhältnis.

Wohneigentum als Ferienwohnung nutzen

Wenn Sie Ihre Immobilie dauerhaft als Ferienwohnung vermieten möchten, dann informieren Sie sich vorab bei der Stadt über die Bestimmungen. Liegt die Wohnung innerhalb eines Milieuschutzgebietes, wird es allerdings schwierig mit der Genehmigung.

Der Betrieb einer Ferienwohnung muss darüber hinaus innerhalb einer Woche nach Beginn der Tätigkeit auch dem Finanzamt gemeldet werden. Einnahmen müssen bei der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Da es sich hierbei um einen sogenannten Beherbergungsbetrieb handelt, muss auch die in Berlin geltende Übernachtungssteuer erhoben und abgeführt werden.

Leerstand und Instandsetzung

Kann der Eigentümer nachweisen, dass er sich bereits ohne Erfolg um die Vermietung leer stehenden Wohnraums bemüht hat, liegt keine verbotene Zweckentfremdung vor. Das gilt auch während Umbaumaßnahmen und Modernisierungen, die eine Frist von 12 Monaten jedoch nicht ohne zusätzliche Genehmigung überschreiten dürfen.

Sind umfassende Umbaumaßnahmen wie Sanierungen geplant, die eine Bewohnung der Mieträume und eine unbefristete Vermietung unmöglich machen, ist auch der Abschluss eines befristeten Zeitmietvertrags zur Zwischennutzung zulässig, um Leerstand zu verhindern.

Weiterführende Informationen:

• Antragsformular: Antrag auf Genehmigung zur zweckfremden Nutzung von Wohnraum der Stadt Berlin
• 40 Fragen und Antworten zum Zweckentfremdungsverbot der Eigentümervereinigung Haus & Grund Berlin