Etwa die Hälfte der deutschen Bundesbürger besitzen Wohneigentum. In Berlin wohnen immerhin 17,4 Prozent der Bevölkerung in der eigenen Immobilie. Nicht alle davon haben sich für den Kauf eines Hauses entschieden, sondern haben stattdessen eine Eigentumswohnung erworben. Das macht sie automatisch zu Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG), und zwar unabhängig davon, ob sie selbst in der Immobilie leben oder diese als Anlageimmobilie vermieten.

Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheidet, sollte sich deshalb vorher darüber informieren, welche Rechte und Pflichten mit dem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft einhergehen.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Wenn sich in einem Gebäude mehrere Wohnungen mit unterschiedlichen Eigentümern befinden, bilden diese automatisch eine Eigentümergemeinschaft (WEG), die gemeinsam über verschiedene Belange entscheidet.

Zu diesem Zweck finden mindestens einmal im Jahr Eigentümerversammlungen statt, auf denen die Mitglieder ihre Stimmen zu verschiedenen Themen rund um die Verwaltung des Eigentums oder beispielsweise nötige bauliche Maßnahmen abgeben können. Die Eigentümer können im Vorfeld der Versammlung auch eigene Themenwünsche einreichen, die für einen Beschluss die Abstimmung aller Mitglieder erfordern.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 9a Abs. 1 S. 1 WEG weder eine juristische Person noch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern als Verband oder Solidargemeinschaft anzusehen. Als solche ist die WEG voll rechtsfähig.

Was hat es mit dem Sonder- und dem Gemeinschaftseigentum auf sich?

Unterschieden wird in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Letzteres sind die gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes, zu denen unter anderem das Treppenhaus, das Dach, die Fassade oder der Gemeinschaftsgarten gehören. Fallen hier Instandhaltungsmaßnahmen an, muss die Eigentümergemeinschaft gemeinsam darüber entscheiden und trägt auch anteilig die Kosten. Denn jeder Eigentümer hat zwar ein Nutzungsrecht an diesen Bereichen, für deren Instandhaltung und Reparatur ist jedoch die WEG gemeinsam verantwortlich.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen:

• Fassade, Fundament, Außenmauern, tragende Innenwände
• Grundstück, Garten und Zufahrten
• Fenster (mitsamt Fensterläden und Rollläden), Balkone und Terrassen mitsamt Balkontüren
• Treppenhäuser, Treppen, Kellergänge und Aufzüge
• Dach, Regenrinnen/Fallrohre und Schornstein
• Haus- und Wohnungstüren
• Waschküchen und Trockenräume
• Versorgungsleitungen für Wasser, Strom, Gas, Heizung und Telefon bis zum Übergang in die im Sondereigentum stehenden Räume

Das Sondereigentum bezieht sich hingegen auf die Eigentumswohnung und gegebenenfalls zugehörige Kellerabteile, Sondernutzflächen, Stellplätze und Gärten. Sie gehören dem jeweiligen Besitzer und dürfen von ihm allein genutzt und gestaltet werden. Das beinhaltet auch, dass er das Recht hat, die Wohnung zu vermieten und so das Nutzungsrecht an eine andere Person zu übertragen.

Es ist im Sinne und finanziellen Interesse aller Mitglieder der WEG, in der Teilungserklärung genau festzulegen, welche Teile und Anlagen des Gebäudes zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehören. So lassen sich Konflikte um anfallende Kosten in Zusammenhang mit Sanierung und Instandhaltung vorbeugen und die Mitglieder erhalten Klarheit darüber, was sie individuell entscheiden können und wo die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft notwendig ist.

Welche Rechte haben Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft?

Eigentümer dürfen ihre eigene Wohnung nach ihrem Belieben nutzen und gestalten. Einzige Einschränkung ist, dass sie damit nicht die Rechte der anderen Eigentümer im und am Gebäude verletzen. Das kann beispielsweise schon durch einen Anstrich der Fenster geschehen: Während der Eigentümer an der Innenseite freie Wahl hat, fallen die Außenseiten der Fenster ins Gemeinschaftseigentum. Hier hat die WEG ein Mitspracherecht an der Farbwahl oder auch im Fall des Einbaus eines neuen Fensters. Daher erfordert eine Eigentümergemeinschaft eine gewisse gegenseitige Rücksichtnahme, sodass sich alle Bewohner des Gebäudes wohlfühlen können.

Zusätzlich müssen Eigentümer ihre Mieter entsprechend informieren und in die Pflicht nehmen, um sicherzustellen, dass auch diese die Regeln der Eigentümergemeinschaft einhalten. In Muster-Mietverträgen lassen sich entsprechende Regelungen aufnehmen, damit die Einhaltung gewährleistet werden kann.

Darüber hinaus haben die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft ein Stimmrecht inne, von dem sie bei Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, Gebrauch machen können. So können sie zum Beispiel bei Modernisierungsvorhaben und Renovierungsplänen im Gebäude mitreden.

Ferner gibt es ein Informationsrecht, das den Eigentümern zugesteht, bei Bedarf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft zu verlangen. Außerdem können sie den Vermögensstatus abfragen oder eine Liste aller Mitglieder mit deren Kontaktdaten einsehen.

Welche Pflichten ergeben sich für die verschiedenen Eigentümer?

Der Gemeinschaftsbesitz des Gebäudes wird durch die Eigentümergemeinschaft instand gehalten, gepflegt und bewirtschaftet. Für die Kosten einer Renovierung oder Sanierung, die Gebäudereinigung oder Gebäudeversicherungen muss natürlich das notwendige Geld zur Verfügung stehen.

Das wird aus dem gemeinsamen Wirtschaftskonto der Eigentümergemeinschaft Gemeinschaftskasse verwendet, welches von der Hausverwaltung verwaltet wird.  Die Eigentümer zahlen hier regelmäßig in Form eines Haus- oder Wohngelds ein. Über die Höhe des Hausgelds entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Dieses berechnet sich meist auf Grundlage der Miteigentumsanteile, z. B. der Wohnfläche. Es ist unerheblich, ob der Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt oder diese vermietet.

Reicht das Budget aus der Instandhaltungsrücklage nicht aus, um nötige Reparaturen zu finanzieren, müssen die Eigentümer für die darüber hinaus gehenden Kosten anteilig aufkommen. Das gilt auch dann, wenn die jährlichen Betriebskosten höher ausfallen, als das hierfür eingezahlte Wohngeld der WEG. In diesem Fall wird eine anteilige Nachzahlung für die einzelnen Eigentümer fällig.

Darüber hinaus müssen sich alle Mitglieder an die in der Eigentümergemeinschaft entschiedenen Regelungen in der Hausordnung halten. Das gilt auch, wenn sie selbst dagegen gestimmt haben.

Zu guter Letzt ist die Wohneigentümergemeinschaft zur Verwaltung des Gebäudes verpflichtet. Sie kann diese Aufgabe selbst erfüllen oder einen externen Dienstleister mit der WEG-Verwaltung beauftragen. Diese kann dann beispielsweise auch die jährliche Betriebskostenabrechnung erstellen.

Was hat sich druch die WEG Reform 2020 geändert?

Hierbei handelt es sich um eine Reform zum Wohnungseigentumsgesetz, welche Hürden für die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen erleichtern soll. In der Vergangenheit hatte sich in vielen Immobilien ein Sanierungsstau ergeben, weil Eigentümer sich über nötige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht einigen konnten.

Durch die Reform sollen Maßnahmen erleichtert werden, wie zum Beispiel:

• jeder Wohnungseigentümer hat einen rechtlichen Anspruch auf einen altersgerechten barrierefreien Aus- und Umbau seiner Wohnung
• die Wohnungseigentümergemeinschaft muss dem einzelnen Eigentümer den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug auf eigene Kosten gestatten
• es besteht ein Anspruch auf einen Glasfaseranschluss oder auch den Einbau einbruchssicherer Türen

Durch die Reform reicht eine einfache Mehrheit aus, um Entscheidungen auf der Eigentümerversammlung verbindlich zu treffen. Wird keine Einigung aller WEG-Mitglieder erzielt, kommen nur die Mitglieder für die Kosten auf, die für eine Maßnahme gestimmt haben. Jedoch ist auch nur ihnen die Nutzung gestattet, etwa bei einer Ladesäule für Elektrofahrzeuge.

Anders sieht es bei baulichen Maßnahmen aus, die das Gemeinschaftseigentum in größerem Umfang betreffen, etwa der Einbau einer neuen Heizanlage oder eine Verbesserung der Fassadendämmung. Wird der Beschluss mit einer Mehrheit von zwei Drittel der Eigentümer gefasst, gilt die Entscheidung für alle und alle müssen für die Kosten aufkommen. Die Kosten müssen jedoch verhältnismäßig sein und sich innerhalb einer gewissen Zeitspanne amortisieren.

Was passiert, wenn man nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann?

Beschlüsse zu Modernisierungsmaßnahmen oder zur Hausordnung werden in der Eigentümerversammlung gefasst, welche von der WEG-Verwaltung einberufen wird. Wer aus Zeitgründen oder aufgrund anderer Ursachen verhindert ist, hat die Möglichkeit, einen Vertreter zu schicken und diesem eine Vollmacht auszustellen. Dieser darf dann anstelle des Eigentümers mit abstimmen. Alternativ kann man sich auch von der WEG-Verwaltung vertreten lassen.

Durch die WEG-Reform wurde zudem auch die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung gestattet.

Wenn es versäumt wird, einen Vertreter zu schicken oder online teilzunehmen, kann man bei dieser Eigentümerversammlung seine Stimme auch nicht abgeben. Der Beschluss wird dann ohne die eigene Mitsprache geschlossen. Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der Teilnehmer.

Zusammenfassung: Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?

Wer neu in eine Wohnungseigentümergemeinschaft einsteigt, weil er eine Wohnung in einem Gebäude mit mehreren Besitzern kauft, sollte diese Punkte beachten:

• Vor dem Kauf sollte abgeklärt werden, was alles zum Sondereigentum gehört. Neben der Wohnung kann das auch ein Kellerabteil oder ein Tiefgaragenstellplatz sein. Nähere Informationen dazu gibt es im Grundbuch aber auch ein kompetenter Makler kann hierzu alle Informationen bereitstellen.
• Bereiche, die im Grundbuch als Sondereigentum ausgewiesen sind, dürfen zum Wohnen, nicht aber für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Falls die Wohnung geschäftlichen Zwecken dienen soll, etwa als Büro oder Lagerfläche, muss sie in Teileigentum umgewandelt werden. Hierfür ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft notwendig. Hiervon nicht betroffen ist die Nutzung eines Arbeitszimmers innerhalb der Eigentumswohnung.
• Wenn die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet ist, übernimmt der neue Eigentümer in der Regel auch den Mieter. Wer die Wohnung selbst bewohnen möchte, kann Eigenbedarf anmelden. Allerdings kann es in bestimmten Fällen Sperrzeiten geben, etwa dann, wenn eine Mietwohnung erstmalig in Wohneigentum umgewandelt und verkauft wurde.
• Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird nicht nur Eigentümer der Wohnung, sondern auch Miteigentümer des restlichen Gebäudes und sollte sich deswegen der damit einhergehenden Pflichten bewusst sein.
• Beim Zusammenleben in einem Mehrparteienhaus kann es immer zu Konflikten kommen. Wer in eine Eigentümergemeinschaft eintritt, sollte also zu einer offenen, freundlichen und transparenten Kommunikation bereit sein.
• Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssen nicht nur ihre monatlichen Nebenkosten zahlen, sondern auch regelmäßig einen Betrag (Hausgeld oder Wohngeld) auf das Gemeinschaftskonto, welches die Hausverwaltung verwaltet. Deshalb rechnet sich neben dem Kaufpreis der Immobilie auch ein Blick auf die Höhe des Hausgelds und der individuellen Betriebskosten. So lassen sich neben der Immobilienfinanzierung auch die tatsächlichen Kosten nach dem Kauf berechnen.
• Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist das Wissen um die Höhe der Instandhaltungskosten wichtig. Diese Rücklage dient dazu, künftige Reparaturen und Renovierungen am Gebäude zu finanzieren. Aufgrund der Instandhaltungsrücklage und eines eventuellen Investitionsrückstaus ist es daher auch wichtig, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre zu prüfen. Damit wird klar, welche Maßnahmen schon beschlossen, aber noch nicht umgesetzt wurden oder künftig geplant sind.

Über die Autoren

Wir danken unseren Gastautoren von anwalt.org für die übersichtliche Zusammenfassung zum Thema Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser Beitrag soll einen ersten Einstieg in das Thema ermöglichen und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

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