Wohnflächenberechnung

Grundsteuerreform: Warum es auf eine korrekte Wohnflächenberechnung ankommt

Laut einer aktuellen Meldung des Deutschen Mieterbunds stimmt in zwei von drei Mietverträgen die angegebene Wohnfläche nicht mit der tatsächlichen Fläche in der Wohnung oder Immobilie überein. Und auch Eigentümer:innen von älteren Häusern - womöglich über Generationen in Familienbesitz - haben sich vermutlich noch nicht eingehend mit der tatsächlichen Wohnfläche auseinandersetzten müssen.

Durch die Reform der Grundsteuer ändert sich dies nun - denn alle Immobilieneigentümer:innen in Deutschland sind bis Ende Oktober 2022 zur Abgabe einer Feststellungserklärung verpflichtet und müssen darin auch detaillierte Angaben zur Wohnfläche machen. (Eine Fristverlängerung wird aktuell diskutiert.) Das gilt für Eigenheimbesitzer:innen ebenso wie für Vermieter:innen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Da die Höhe der neu festgesetzten Grundsteuer von der Größe der Wohnfläche abhängt, sollten Eigentümer:innen wissen, was tatsächlich voll zur Wohnfläche zählt und was eventuell nur anteilig angerechnet wird. Nachmessen lohnt sich.

Verschiedene Normen zur Wohnflächenberechnung

Bis Ende 2003 wurden die Wohnflächen in Mietverträgen anhand der II. Berechnungsverordnung (II. BV) erfasst. Diese wurde zum 1. Januar 2044 von der Wohnflächenverordnung (WoFlV) abgelöst – sie ist eine Rechtsnorm, die von der Bundesregierung und den Bundesministerien beschlossen wurde.

Die Folge: je nach Alter eines Mietvertrages, wurden verschiedene Normen zur Wohnflächenberechnung herangezogen, die sich jedoch bei der anteiligen Berücksichtigung der Wohnflächen unterscheiden können.

Eigentümer:innen und Immobilienkäufer:innen sollten die richtige Wohnfläche kennen

Wer eine vermiete Wohnung als Kapitalanlage kauft, eine Eigentumswohnung neu vermietet oder seine Immobilie verkaufen möchte, sollte um die genaue Wohnfläche wissen, zum Beispiel auch für die Berechnung zukünftiger Betriebskosten oder Mieterhöhungen.

Und auch wer den Kauf einer Immobilie plant, profitiert davon, die Grundlagen der Wohnflächenberechnung zu kennen, da sich der Kaufpreis einer Immobilie anhand der Gesamtwohnfläche berechnet. So zahlten Käufer:innen Ende 2021 in Berlin durchschnittlich 5.186 Euro pro Quadratmeter (Quelle: Empirica Immobilienpreisindex 4/2021). Es macht also durchaus einen finanziellen Unterschied, ob der Wintergarten mit 10 Quadratmetern zu 50 oder zu 100 % berechnet wird.

Doch was gehört nun 100%ig zur Wohnfläche? Die Antwort: nicht immer alles. Deshalb erfahren sie nachfolgend, welche Flächen zu welchen Anteilen in die Wohnflächenberechnung einfließen.

Das zählt 100% zur Wohnfläche

Die Wohnfläche addiert sich aus den Grundflächen aller zu Wohnzwecken dienenden und innerhalb der Wohnung liegenden Räumen die mindestens eine Deckenhöhe von 2 Metern haben. Dazu gehören:

• Wohn- und Schlafzimmer
• Nebenräume
• Küche
• Speisekammer / Hauswirtschaftsraum
• Bad / WC
• Flur
• Flächen unter Dachschrägen und Treppen mit einer Raumhöhe über 2 Meter

Aber auch Schwimmbäder und Wintergärten, die beheizt werden können, zählen 100%ig zur Wohnfläche.

Und was zählt nur bis zu 50% zur Wohnfläche?

Zum Beispiel, wo man sich den Kopf stößt. Zu 50% zählen alle Wohnräume und Dachschrägen mit einer Deckenhöhe von mind. 1 Meter und weniger als 2 Meter. Ebenso Wintergärten und Schwimmbäder, die nicht beheizt werden können.

Balkone und Loggien können nur bei alten Mietverträgen vor dem 1.1.2004 oder danach (nun gelten auch Terrassen) bei besonders hoher Qualität (!) mit 50% in die Wohnfläche einberechnet werden. Zu "hoher Qualität" zählen beispielsweise eine besonders schöne Aussicht, exklusive Bodenbeläge, Sonnen- und Windschutz oder eine hochwertige Überdachung. Ansonsten werden Balkone, Loggien und Terrassen nach der Wohnflächenverordnung in der Regel nur noch zu 25% mit angerechnet.

Ein weiterer Sonderfall sind Flächen unter Treppen: Seit 2004 gehören sie zur Wohnfläche, sobald sie höher als 1 Meter sind. Jedoch werden bis zur Höhe von 2 Metern nur 50% angerechnet, erst ab 2 Meter Höhe zählen diese Flächen ohne Abzug.

Was zählt gar nicht zur Wohnfläche?

Auch wer seine geliebte Harley abends zudeckt, die Garage gehört nicht zur Wohnfläche. Ebenfalls sind alle anderen Zubehörräume außerhalb (!) der Wohnung – wie klassische Keller, Dachboden, Waschküche oder Abstellräume – nicht anrechenbar. Hier unterscheiden sich Einfamilienhäuser also unter Umständen von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Auch zählen Wohnräume, die weniger als 1 Meter Deckenhöhe haben, nicht zur Wohnfläche. Ebenso Treppen mit mehr als drei Stufen sowie die dazugehörigen Treppenabsätze. Nicht gewertet werden natürlich auch Raumflächen, die nicht den baulichen Anforderungen des Bauordnungsrechtes standhalten.

Zu guter Letzt: Ein ausgebauter Keller kann zum Wohnraum werden, wenn baurechtlich eine Vielzahl von Bedingungen erfüllt sind. Hier lohnt sich stets eine Beratung durch Expert:innen.

Wohnflächenberechnung und Einwertung durch das ImmoKEY Team

Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie? Gerne unterstützen wir Sie bei der Ermittlung der Wohnfläche und damit zusammenhängend bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie. Senden Sie uns dazu entweder eine formlose Kontaktanfrage oder nutzen Sie unser praktisches Einwertungsformular, um uns bereits vorhandene Daten zu übermitteln.

Sie planen den Kauf einer Immobilie? Aktuelle Immobilienangebote finden Sie auf unserer Webseite. Bei weiteren Fragen zum Thema, wenden Sie sich gerne an unser Vertriebsteam via Kontaktformular oder durch einen Anruf unter +40 (30) 610 820 200.

Foto: freepik.com