Vermieterrechte und -pflichten

Der Trend geht zum Kauf einer Anlageimmobilie

Steigende Immobilienpreise und Inflationsraten, Unsicherheiten in Bezug auf Geldanlagen an der Börse und die Niedrigzinspolitik führen dazu, dass immer mehr (auch jüngere) Menschen sich für den Kauf einer Anlageimmobilie, also einer vermieteten Immobilie, entscheiden. Und damit selbst zum privaten Vermieter oder zur Vermieterin werden und sich mit grundlegenden Vermieterrechten und -pflichten auseinandersetzen müssen.

Dabei befinden sie sich in bester Gesellschaft: Insgesamt gibt es in Deutschland rund vier Millionen private Vermieter:innen.

Privatwirtschaft: Vermieter:innen in Deutschland

Organisiert sind diese beispielsweise im Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. (Haus & Grund). Pro Kopf gehören ihnen durchschnittlich 3,75 Wohnungen. (Quelle: WirtschaftsWoche, März 2019)

Zwei Drittel der 24 Millionen in Deutschland vermieteten Wohnungen gehören privaten Vermieter:innen.

Besonders in gefragten Städten wie Berlin, ist die Vermietung attraktiv. Die Nachfrage ist hoch und die Mieten steigen noch immer konstant. Das wirkt sich positiv auf die Wertsteigerung der eigenen Immobilie aus - und somit direkt auf die individuelle Altersvorsorge. Kein Wunder, dass sich immer mehr Menschen für den Kauf einer Anlageimmobilie und deren Vermietung interessieren. Denn während innerstädtisch gelegene Immobilien zur Selbstnutzung für viele unerschwinglich sind, sind Anlageimmobilien im Vergleich noch relativ günstig zu erwerben und eröffnen viele Möglichkeiten für die Zukunft. So stieg die Zahl privater Vermieter:innen in Berlin zwischen 2008 und 2017 von 155.800 auf 196.600 (Quelle: rbb24.de). Der Trend dürfte aufgrund des begrenzten Wohnraumangebots in der Hauptstadt in den letzten beiden Jahren noch weiter befeuert worden sein.

Doch wer durch den Kauf einer Kapitalanlage plötzlich Vermieter:in wird, sollte sich auch mit den damit einhergehenden Rechten und Pflichten auskennen. Wir bieten Ihnen hier einen Einstieg ins Thema:

VERMIETERRECHTE

1. Mieteinnahmen und Steuerfreibetrag

Die Mieter:innen sind zur monatlichen Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet. Als Vermieter:in können Sie diese regelmäßigen Einnahmen beispielsweise zur Tilgung Ihrer Immobilienfinanzierung nutzen sowie Rücklagen für die Instandhaltung schaffen.

Mieteinnahmen und Nebenkosten zählen als Einnahmen. Diese müssen Sie bei der Steuererklärung angeben. Dabei gilt auch hier der Steuerfreibetrag gemäß Einkommenssteuergesetz von jährlich 9.408 Euro für Alleinstehende und 18.816 Euro für Verheiratete (Stand 2021). Viele Kosten rund um Kauf und Instandhaltung, lassen sich bei Vermietung steuerlich absetzen.

2. Umlage der Betriebskosten und Modernisierungen

Anfallende Kosten für den Betrieb des Hauses können auf die Mieter:innen umgelegt werden. Dazu zählen Wasser- und Abwasserkosten, Gebäudereinigung, Müllabfuhr, aber auch die Grundsteuer. Die Art der umlagefähigen Betriebskosten muss jedoch im Mietvertrag festgehalten werden. Als Vermieter:in sind Sie dazu verpflichtet, jährlich eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, aus der alle Ausgaben transparent hervorgehen. Zu viel gezahlte Nebenkosten müssen Sie erstatten. Viele Mieter:innen sind Mitglied in einem Mieterschutzverein, daher empfiehlt es sich, die Betriebskostenabrechnung auch formell prüfungssicher korrekt zu erstellen.

Es ist Möglich, die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen nach Abschluss der Arbeiten anteilig auf Mieter:innen umzulegen. Dazu gehören etwa Maßnahmen, um den Wasserverbrauch zu reduzieren, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft zu verbessern oder die energetische Sanierung (§ 555b BGB). Seit 2019 dürfen Sie maximal acht Prozent der Kosten pro Jahr umlegen. Da dies eine Sonderform der Mieterhöhung darstellt, ist die Modernisierungsumlage auf maximal drei Euro pro Quadratmeter begrenzt, sofern die Ausgangsmiete bei mindestens sieben Euro pro Quadratmeter liegt. Liegt sie darunter, sind nur zwei Euro zulässig.

3. Zutritt zur Wohnung

Bei Abschluss des Mietvertrages geht das Hausrecht von Ihnen als Eigentümer:in auf den oder die Mieter:in über. Eine Besichtigung der Wohnung müssen Sie daher vorankündigen. Während der Dauer des Mietverhältnisses dürfen Sie die Wohnung nicht unangekündigt betreten. Mieter:innen sind jedoch verpflichtet, Ihnen nach Absprache den Zutritt zu ermöglichen.

4. Kündigung und Eigenbedarfskündigung

Wer seine Wohnung unbefristet vermietet hat, darf den Mietvertrag nicht unbegründet kündigen. Stören Mieter:innen jedoch wiederholt den Hausfrieden oder geraten mit der Miete in Zahlungsverzug, können Sie eine fristlose Kündigung aussprechen.

Sofern für die bereits vermietete Wohnung keine Sperrfrist vorliegt, können Sie bei einem Wunsch nach Selbstnutzung unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben und Fristen den Mietenden aufgrund von Eigenbedarf kündigen. (Frist je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monate.)

Das gilt, wenn Sie die Wohnung für sich selbst oder Familienangehörige, wie zum Beispiel Ihre Kinder benötigen. Die Miethöhe für Angehörige muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete entsprechen. Die Kündigung zum Zwecke der Neuvermietung in Zusammenhang mit einer Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Sollten Mieter:innen die Nutzung der Wohnung durch den oder die Eigentümer:in nach ihrem Auszug anzweifeln, wären diese in der Beweispflicht und müssten auch das Prozessrisiko tragen.

VERMIETERPFLICHTEN

1. Mieterhöhung

Beim Kauf einer bereits vermieteten Immobilie treten neue Eigentümer:innen in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 Absatz 1 BGB). Das bedeutet, die Höhe der Bestandsmiete basiert auf den Vereinbarungen im Mietvertrag. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist maximal alle 15 Monate möglich. Es besteht eine sogenannte Kappungsgrenze: innerhalb von drei Jahren darf die Kaltmiete nicht über 20 Prozent erhöht werden. In angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin liegt die Grenze sogar bei 15 Prozent (Mietpreisbremse).

Bei Neuvermietung gibt der örtliche Mietspiegel vor, welche Miethöhe angesetzt werden kann. Dieser kann kostenlos bei der Stadt angefragt werden. Die Höhe der Miete wird auf unbestimmte Zeit festgelegt oder regelmäßige Mieterhöhung werden durch eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart. Die höhe der Staffelmiete ist nach oben hin ebenfalls durch die Mietpreisbremse begrenzt. Gleiches gilt für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung.

2. Instandhaltung, Reparatur und Verwaltung

Defektes Heizungssystem, undichte Fenster oder Probleme mit der Abwasserleitung: als Vermieter:in tragen Sie Verantwortung für den bewohnbaren Zustand der Mietwohnung gemäß Mietvertrag und Wohnungsübergabe. Instandsetzungskosten können Sie nicht auf Mieter:innen umlegen. Sie sind dazu verpflichtet, vorsorglich entsprechend Rücklagen für Unterhaltung und Instandhaltung zu bilden.

Sollten jedoch Mieter:innen Wohnungsschäden zu verantworten haben, müssen sie diese auch beheben. Eine Mieter-Haftpflichtversicherung ist deswegen unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages.

3. Aufnahme von Familienmitgliedern und Untervermietung

Auch wenn der Mietvertrag nur mit einer Person geschlossen wurde, müssen Sie in der Regel zustimmen, dass enge Familienangehörige, Kinder oder beispielsweise der neue Partner in die Wohnung einziehen dürfen. Auch wenn Mieter:innen beispielsweise beruflich eine Weile ins Ausland gehen und die Wohnung teilweise und für eine begrenzte Dauer untervermieten, müssen Sie dies meist zulassen.

Hierzu müssen Mietende einen Antrag stellen und Ihnen die Namen der betreffenden Personen sowie die Dauer des Untermietverhältnisses mitteilen. Im Falle einer Zweckentfremdung, also beispielsweise der wiederholten Untervermietung an Touristen (etwa via Air B'n'B), können Sie den Mietvertrag fristlos kündigen.

4. Versicherungen

Ob Rechtsstreit mit den Mietenden oder Unwetterschäden - auf diese Versicherungen sollten Sie als Vermieter:in nicht verzichten:

• Die Wohngebäudeversicherung sichert Eigentümer:innen bei Schäden durch Hagel, Feuer, Leitungswasser und Sturm ab. Besitzen Sie eine Wohnung in einer Eigentümer:innengemeinschaft, wird die Versicherung anteilig von jedem Mitglied getragen. In der Regel erfolgt der Versicherungsabschluss über die von der Eigentümergemeinschaft beauftragte Hausverwaltung.
• Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung schützt Sie vor Ansprüchen von Geschädigten, etwa wenn sich eine Passantin im Winter auf dem unzureichend geräumten Gehweg vor dem Haus ein Bein bricht. Sie umfasst lediglich das Gemeinschaftseigentum. Zusätzlich ist eine individuelle Absicherung in Form einer Wohnungshaftpflichtversicherung sinnvoll.
• Sehr empfehlenswert ist eine Rechtschutzversicherung speziell für Vermieter:innen. Denn bei Mietrechtsstreitigkeiten entstehen schnell hohe Schadenssummen. Doch aufgepasst: es besteht eine dreimonatige Vertragsfrist. Streitigkeiten, die bereits vor oder während Vertragsabschluss bestehen, sind nicht versichert. Und auch hinsichtlich Mietzinshöhe, Modernisierungen oder Kündigung von Mieter:innen sollten Sie sich immer professionell beraten lassen.
• Die Mietausfallversicherung schützt Sie bei längerem Mietausfall. Insbesondere wenn Sie als Kapitalanleger:in Ihre Immobilie finanzieren, sollten Sie sich hier absichern, um Kreditraten oder notwendige Reparaturen weiterhin zahlen zu können.

5. Sind Eigentümerpflichten gleich Mieterpflichten?

Manchmal stimmen die Verträge innerhalb der Eigentümergemeinschaft nicht mit den Mietverträgen überein. In diesem Falle können Vermieter:innen von Mieter:innen nicht verlangen, dass diese die Regeln der Eigentümer:innengemeinschaft einhalten. Das betrifft beispielsweise eine Tierhaltung oder Musizierverbote. Deswegen gilt auch hier: Vertrag kommt von vertragen, lassen Sie sich für einen sicheren Mietvertrag sicher beraten. Nur so können Sie sichergehen, dass Sie sowohl Ihre Vermieterrechte wahrnehmen als auch damit einhergehende Pflichten erfüllen.

Noch Fragen? Immer her damit!

Dieser Artikel möchten Ihnen einen ersten Überblick über Vermieterrechte und -pflichten ermöglichen. Gerne unterstützt Sie unser Team im Zusammenhang mit dem Kauf einer Anlageimmobilie bei weiteren Fragen zum Thema persönlich oder vermittelt passende Ansprechpartner:innen. Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns unter +49 (30) 610 820 200 an.

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Bild von Andreas Breitling auf Pixabay