Altersvorsorge mit der eigenen Immobilie

Immobilien schaffen Vermögen

...auch über Generationen hinweg. Wer gut für das eigene Alter vorsorgen möchte und auch an seine Kinder und Enkelkinder denkt, kommt um für die private Altersvorsorge um die eigene Immobilie kaum herum.

Es ist kein Geheimnis: Das Renteneintrittsalter steigt immer weiter an und die spätere Rente muss erneut versteuert werden. Auch für Einkünfte aus Aktien fallen zum Teil hohe Steuern an, weshalb viele für die Altersvorsorge auf einen Mix aus Wertpapieren und Immobilien setzen. So bleibt ein Teil des Kapitals flexibel zugänglich und nicht alles wird über lange Zeit in der Immobilie gebunden.

Zwar haben darlehensgebundene Immobilienkäufer anfangs durch die Finanzierungs- und Baukosten höhere monatliche Wohnkosten als Mieter, diese reduzieren sich im Rentenalter aber statistisch auf die Hälfte. Bei Mietern steigen dagegen die Wohnkosten im Alter weiter an, während das Einkommen nach dem Renteneintritt stark sinkt. Wohneigentum schützt vor dieser Falle und ist somit die beste Möglichkeit, sich für ein sorgenfreies Leben im Alter abzusichern.

Die Vorteile liegen klar in der Zukunft:

• Mietfreies Wohnen im Alter: Je jünger Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, desto früher profitieren Sie von den finanziellen Vorteilen. Besonders in Ballungszentren wie Berlin mit steigenden Durchschnittsmieten lohnt sich das deutlich. Die Wohnkosten sind um gut ein Drittel günstiger als in Mietwohnungen. Das wirkt wie ein zusätzliches, steuerfreies Einkommen zur Rente. Denn was sonst für die Miete ausgegeben werden müsste, bleibt unterm Strich auf dem eigenen Konto.

• Steuervorteil: Nicht nur der Kauf und die Instandhaltung einer Immobilie lassen sich steuerlich absetzen. Auch wenn es einmal zur Vererbung kommt, profitieren Ihre Familienangehörigen von den hohen Steuerfreibeträgen auf die Erbschaftssteuer.

• Wohneigentum bietet Flexibilität: Natürlich bindet man sich mit dem Kauf einer Immobilie an einen Standort. Aber Sie haben stets die Möglichkeit, die Immobilie (meist mit Wertzuwachs) zu verkaufen oder sie zu vermieten oder sich für eine verkaufsgebundene steuerfreie Immobilienrente mit Wohnrecht zu entscheiden.

• Regelmäßige Mieteinnahmen: Wer eine Einliegerwohnung in seinem Haus oder eine Eigentumswohnung vermieten kann, profitiert von zusätzlichen Einnahmen zur Rente. Neben den Instandhaltungskosten für die Immobilie profitieren Vermieter von vielen Steuervorteilen.

• Wohneigentümer sind wohlhabender als Mieter: Und das liegt nicht allein am Wert der Immobilie. Denn Menschen, die jahrelang die Finanzierung ihrer Immobilie stemmen, sind in Geldsachen disziplinierter. Ihr Netto-Vermögen ist fast sechsmal so hoch wie das von Mietern. Laut Schwäbisch Hall stehen Rentnern mit eigener Immobilie rund 600 Euro mehr im Monat zur Verfügung.

• Das eigene Zuhause macht glücklich: Das belegt eine Studie der Universität Hohenheim. Demnach fühlen sich Immobilieninhaber glücklicher und engagieren sich stärker für die Gesellschaft.

Was geschieht mit der eigenen Immobilie wenn die Rente nicht reicht?

Der Begriff Altersarmut klingt nicht schön und doch sehen sich viele Menschen damit konfrontiert, dass das Geld aus der Rente trotz jahrzehntelanger Arbeit nicht für die Lebenshaltung reicht. Wer dann Wohneigentum besitzt, hat einen klaren Vorteil. Zwar fallen regelmäßige Instandhaltungskosten für Rücklagen und Reparaturen sowie Betriebskosten an, doch liegen diese meist unter den üblichen Mietzinsen.

Reicht das Einkommen aus der Rente dennoch nicht, etwa durch vorzeitige Erwerbsminderung, greift die staatliche Grundsicherung. 2018 waren rund 550.000 Menschen in Deutschland auf diese durch Steuern finanzierte Sozialleistung angewiesen.

Das Problem dabei: vorhandenes Finanz-Vermögen muss zuvor aufgebraucht werden. Dazu zählen zum Beispiel Wertpapiere, Autos oder andere Wertgegenstände. Auch Einkünfte aus Miete oder Pacht sowie Zinsen aus Kapitalvermögen oder Unterhaltszahlungen werden angerechnet, um den Anspruch auf Grundsicherung zu prüfen. Einkünfte aus anderen Renten und Formen der zusätzlichen privaten Altersvorsorge sind bis 100 € monatlich anrechnungsfrei. Das sogenannte Schonvermögen, das nicht angetastet wird, beträgt 5.000 € pro Person.

Der wichtige Vorteil: selbst bewohnte Immobilien und Grundstücke sind hiervon ausgenommen. Immobilienbesitzer können also in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben, selbst wenn sie im Alter auf Grundsicherung angewiesen sind. Hierbei gelten jedoch Obergrenzen in Bezug auf die angemessene Wohnfläche und Grundstücksgröße, die sich auf den Bezug von Sozialleistungen auswirken können.

Verkauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit

Für wen die Aufwendungen für die eigene Immobilie zu hoch werden, für den bietet sich die Option der sogenannten Immobilienrente oder auch Leibrente an.

Bei der Immobilienverrentung verkauft der Eigentümer seine Immobilie an eine Bank oder Versicherung gegen die Gewährung von lebenslang geltenden Rechten:

1. Wohnrecht: der Eigentümer darf bis zu seinem Ableben mietfrei in seiner Immobilie wohnen bleiben, er zahlt nur die eigenen Verbrauchskosten.

2. Monatliche Rentenzahlung: Beim Verkauf wird eine sogenannte Reallast in das Grundbuch eingetragen. So wird abgesichert, dass der Käufer eine festgelegte monatliche Rentenzahlung leistet und darüber der Kaufpreis der Immobilie nach und nach abgegolten wird. Alternativ kann in Kombination mit einem lebenslangen Wohnrecht auch eine Einmalzahlung des Verkaufspreises erfolgen - oder es kann auch eine Einmal-Teilzahlung mit einer monatlichen Rentenzahlen und dem Wohnrecht erfolgen.

Sie haben Fragen rund um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie?

Gerne steht Ihnen das ImmoKEY Team mit Rat und Tat zur Seite und vermittelt bei Bedarf Kontakt zu professionellen Ansprechpartnern rund um Finanzierung oder Immobilienrecht. Wenden Sie sich bequem über unser Kontaktformular an uns oder rufen Sie uns unter +49 (30) 610 820 200 an.