Checkliste: Möblierte Wohnung vermieten

Trend - Wohnen auf Zeit

Wer hat schon ständig gerne Tisch und Bett mit im Gepäck? Viele Berufsgruppen wie Geschäftsleute, Unternehmensberater oder Berufspendler wechseln für einige Zeit ihren Arbeitsort, Studenten kommen für ein Auslandssemester in die Hauptstadt. Für diese Arbeitnehmer ist die zeitweise Anmietung möblierten Wohnraums in Berlin eine gute Lösung. Zudem sind solche Apartments auf die Dauer günstiger als Hotelzimmer.

Die Nachfrage steigt: 2016 waren in Berlin bereits 35% aller zur Vermietung inserierten Wohnungen möbliert. 2012 lag der Anteil noch bei 17%. Inzwischen haben sich viele Unternehmen speziell auf die Vermietung möblierter Wohnungen spezialisiert - allein in Berlin werden hierüber 9.000 Wohnungen angeboten (Stand 2019, Tagesspiegel). In Städten wie Köln oder Frankfurt am Main ist der Trend sogar noch viel ausgeprägter.

Steuervorteil: möblierte Wohnung vermieten

Ein klarer Vorteil auch für private Vermieter: viele Kosten für möbliertes Wohnen lassen sich steuerlich absetzen. Zusätzlich zur Miethöhe ist ein Zuschlag für die Möblierung möglich. Die Miete kann leicht oberhalb des Mietspiegels liegen und ist letztlich für beide Parteien frei vereinbar. Das ist für Eigentümer besonders in Zusammenhang mit den Diskussionen um den Berliner Mietendeckel interessant.

Unsere folgende Checkliste verschafft Ihnen einen Überblick zum Thema und verrät Ihnen, worauf Sie als Vermieter achten müssen.

Wann zählt eine Wohnung als möbliert?

Um eine Wohnung als möbliert zu vermieten, muss mehr als die Hälfte der erforderlichen Einrichtungsgegenstände für eine Haushaltsführung bereitgestellt werden. Dazu gehören etwa Bett, Schränke, Regale, Beleuchtung und Küchenmobiliar. Rechtlich geregelt ist jedoch nicht, welche Möbel genau vorhanden sein müssen. Klar ist aber: je mehr Mühe Sie sich bei der Einrichtung geben, umso mehr Auswahl haben Sie aus geeigneten Mietern.

Auch wenn Hausrat wie Geschirr und Besteck rein rechtlich nicht angeboten werden muss, lohnt es sich dieses sowie Bettwäsche und Elektrogeräte wie eine Kaffeemaschine oder Waschmaschine in die Wohnung zu stellen. Gleiches gilt für Telefon- und Internetanschlüsse. Diese werden von manchen Vermietern zum Teil als extra Service angeboten. Ein fließender Übergang von Vermietung zu Dienstleistung - aber auch eine zusätzliche Einnahmemöglichkeit. Lassen Sie sich hierzu am besten von Ihrem Steuerberater informieren.

Möblierungszuschlag und absetzbare Kosten

Für die Möblierung können Sie einen Zuschlag auf die Miete erheben. Nach dem Berliner Modell können monatlich zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel auf die Miete umgelegt werden. Der Berechnung wird eine lineare Abschreibung über zehn Jahre und eine Kapitalverzinsung von 14 Prozent zugrunde gelegt. Höhere Abschläge für "Luxusausstattung" sind in der Praxis aber nicht selten. Letztlich kommt es auf die Einigung mit dem Mieter an. Der Möblierungszuschlag muss nicht gesondert im Mietvertrag ausgewiesen werden. Wenn der Mieter Informationen hierzu einfordert, müssen ihm diese aber offengelegt werden.

Zusätzlich können Sie die Anschaffung der Einrichtung von der Steuer absetzen. Alle Möbel unter einem Wert von 800 Euro können noch im gleichen Jahr in voller Höhe als Werbungskosten abgeschrieben werden. Teurere Einrichtungsgegenstände müssen linear über die angenommene Lebensdauer abgeschrieben werden. Orientierung liefert die amtliche AfA-Tabelle der Finanzverwaltung.

Müssen Möbel oder Teile der Wohnung repariert werden, können Sie als Vermieter auch die Kosten für den Handwerker von der Steuer absetzen.

Miethöhe und Kaution

In Regionen mit Mietpreisbremse sind auch Vermieter möblierter Wohnungen an diese gebunden. Die Miete darf allerdings bis zu zehn Prozent über dem gültigen Mietspiegel angesetzt werden. Da es keinen expliziten Mietspiegel für möblierte Wohnungen gibt, können Sie für die Berechnung eine vergleichbare unmöblierte Wohnung heranziehen und dann noch den Möblierungszuschlag hinzurechnen.

Auch beim möblierten Wohnen auf Zeit ist eine Mietkaution üblich. Diese sollten Sie sich gemeinsam mit der Miete für den ersten Monat vor der Wohnungsübergabe überweisen lassen. Teures Inventar kann bei der Ermittlung der Kautionshöhe berücksichtigt werden.

Nebenkosten und Betriebskosten werden bei zeitlich befristeten Mietverhältnissen in der Regel pauschal über die Gesamtmiete abgegolten und nicht umgelegt.

Mietvertrag: befristet oder unbefristet?

Für befristete Mietverhältnisse ist wichtig, dass der Wohnraum nicht dauerhaft zum Lebensmittelpunkt des Mieters wird. Bei einer Vermietung über einen längeren Zeitraum als sechs oder zwölf Monate kann nicht mehr von einem "vorübergehenden Gebrauch" gesprochen werden. Auch muss an eine Einzelperson oder Wohngemeinschaft vermietet werden. Bei längerer Mietdauer sowie für Familien und Ehepaare greift sonst der gesetzliche Mieterschutz mit den üblichen Kündigungsfristen.

Grundsätzlich gelten auch bei der Vermietung einer möblierten Wohnung die gleichen Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter. Neben den Mieterdaten sollte der Zeitmietvertrag auch ein konkretes Auszugsdatum und eine Inventarliste des vermieteten Mobiliars sowie gegebenenfalls Hinweise zu dessen Pflege beinhalten.

Wichtig: Zur befristeten Vermietung muss immer ein triftiger Grund vorliegen - etwa weil der Vermieter nach Ablauf des Mietzeitraums die Wohnung selbst nutzen möchte (Eigenbedarf) oder eine umfassende Renovierung ansteht. Ist dies nicht gegeben, kann der Mieter theoretisch auf eine Entfristung des Mietvertrags pochen und hat das Recht auf seiner Seite. Oftmals äußert aber auch der Mieter selbst eine Begründung für die Befristung (etwa beruflich bedingt), welche vertraglich festgehalten werden kann.

Untervermietung und möblierte Zimmer

Wollen Sie Wohnraum wirklich nur temporär vermieten, beispielsweise während eines eigenen Auslandsaufenthalts, dann bietet es sich an, wenn Sie dies in einem Zimmer ihrer eigenen Wohnung tun. Denn bei der Vermietung möblierter Zimmer, gibt es keine Schwierigkeiten mit Themen wie Eigenbedarfskündigung und Kündigungsfristen. Sie können ohne Angabe von Gründen bis zum 15. des Monats zum Monatsende kündigen und müssen auch keine Begründung für die Befristung des Mietverhältnisses angeben.

Damit diese Art der Untervermietung genehmigungsfrei ist, darf der vermietete Wohnraum nicht mehr als 49% der gesamten Wohnfläche betragen. Die Mietdauer muss mindestens 2 Monate betragen. Wichtig ist außerdem, dass der Mieter auch tatsächlich zum Arbeiten oder Studieren in der Stadt ist, um nachzuweisen, dass es sich um keine touristische Nutzung der Wohnung handelt. Zweitwohnungen dürfen nicht an mehr als 90 Tagen im Jahr untervermietet werden. Ansonsten kommt es schnell zu Konflikten mit dem Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum, das in Berlin besonders streng geregelt ist. Auch bei Wohnungen in sogenannten Milieuschutzgebieten können die Auflagen strenger sein.

Übergabe schriftlich festhalten

Das gilt sowohl bei Einzug als auch Auszug des Mieters. So stellen Sie sicher, dass alle Mietsachen pfleglich behandelt wurden und nichts fehlt. Dafür erstellen Sie am besten eine detaillierte Inventarliste im Zeitmietvertrag, die Sie dann bei der Schlüsselübergabe gemeinsam unter Zeugen durchgehen können.