"Jung kauft alt"

Wer jetzt von der neuen Wohneigentumsförderung für Bestandsimmobilien profitiert, und was es bei der Antragstellung zu beachten gilt.

Wofür gibt es die neue Familien-Förderung „Jung kauft alt“?

Endlich wird im Rahmen der Wohneigentumsförderung der Bundesregierung auch der Kauf von Bestandsimmobilien unterstützt. Denn bisher hatten nur Käufer von Neubauten die zinsverbilligten Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) über das Programm „Wohneigentum für Familien“ beantragen können.

Angesichts gestiegener Immobilienpreise und hoher Baukosten konnten sich aber nur wenige förderberechtigte Haushalte den Kauf tatsächlich leisten. Entsprechend groß war die Kritik daran, dass preisgünstigere Bestandsimmobilien von der Förderung ausgeschlossen blieben. Bestandsimmobilien sind laut einer aktuellen Analyse des Rates der Immobilienweisen durchschnittlich rund 40 Prozent günstiger als Neubauten.

Hier setzt nun das Programm „Jung kauft alt“ an, welches die Wohneigentumsförderung für Familien durch eine Bestandsförderung ergänzt. Vorgesehen dafür sind zunächst jeweils 350 Millionen Euro für 2024 und 2025. So soll die Wohneigentumsquote in Deutschland erhöht werden, um mehr Menschen unabhängig von steigenden Mieten zu machen sowie der wachsenden Wohnungsnot und dem Leerstand im Land entgegenzuwirken. Denn lediglich 41,8 Prozent der Deutschen leben laut Statistischem Bundesamt in der eigenen Immobilie, in Berlin sogar nur 16 Prozent (Stand 2022). Damit ist Deutschland Schlusslicht in der Europäischen Union. Und das, obwohl 74 Prozent der Deutschen von Wohneigentum träumen, wie die Studie "Wohnen in Deutschland 2023" ergab.

Wer ist antragsberechtigt für „Jung kauft alt“?

Gefördert werden Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind im Haushalt, die zum ersten Mal Wohneigentum für die Selbstnutzung erwerben und noch keine andere Wohneigentumsförderung erhalten haben.

Zum Zeitpunkt der Antragstellung dürfen die Familien noch nicht über weiteres Wohneigentum verfügen sowie in der Vergangenheit keine andere Bundesförderung zur Wohneigentumsförderung erhalten haben. Auch Haushalte, in denen ein Ehe- oder Lebenspartner lebt, der bereits in der Vergangenheit eine Förderung wie beispielsweise das Baukindergeld erhalten hat, sind von der Förderung ausgeschlossen.

Das maximale zu versteuernde Haushaltsjahreseinkommen darf 90.000 Euro betragen, zuzüglich 10.000 Euro für jedes weitere minderjährige Kind im Haushalt.

Wichtig: steigt das Haushaltseinkommen im Nachhinein, hat das keine Auswirkung auf die Förderung. Maßgeblich ist allein der Durchschnitt aus den zu versteuernden Einkommen des zweiten und dritten Jahres vor der Antragstellung.

Welche Immobilien werden gefördert?

Gefördert werden Bestandsimmobilien, die zur dauerhaften Selbstnutzung erworben werden und in einem sanierungsbedürftigen Zustand sind. Ferienwohnungen und Gartenhäuser sind nicht förderfähig. Die Familie muss mindestens fünf Jahre in dem Gebäude wohnen. Insgesamt muss das Gebäude mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken genutzt werden.

Da es bei der Förderung auch um Klimaschutz geht, muss das energetische Ausgangsniveau durch Vorlage eines Energieausweises nachgewiesen werden. Förderfähig sind nur Bestandsimmobilien, die zum Zeitpunkt der Antragstellung in eine der schlechtesten Energieeffizienzklassen eingestuft werden – also F, G oder H.

Aufgepasst: Käufer sind verpflichtet, innerhalb von 54 Monaten (4,5 Jahre) die Immobilie so zu sanieren, dass sie dem Niveau eines Effizienzhauses EH70 entspricht, also nur 70 Prozent der Energie verbraucht, die ein gesetzlich definiertes Standardhaus benötigt.

Wie hoch fällt die Fördersumme maximal aus?

Darlehen gibt es für den Kaufpreis inklusive der Grundstückskosten, nicht aber für Sanierungsmaßnahmen. Es ist aber möglich, die Förderung mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zu kombinieren, um auch einen Zuschuss zu den Sanierungskosten zu erhalten.

Der Kredithöchstbetrag ist abhängig von der Zahl der minderjährigen Kinder im Haushalt und beträgt maximal 150.000 Euro:

• 100.000 Euro bei einem Kind
• 125.000 Euro bei zwei Kindern
• 150.000 Euro bei drei Kindern

Der konkrete Zinssatz ist abhängig von der Kreditlaufzeit und der Kapitalmarktentwicklung zum Zeitpunkt der Antragstellung. Dieser soll jedoch deutlich unter dem Marktzinsniveau für unabhängige Immobilienfinanzierungen liegen. Im Vergleich zu klassischen Immobilienfinanzierungen zu regulären Zinssätzen, seien so mehrere Tausend Euro Ersparnis möglich.

Folgende Laufzeitvarianten stehen zur Verfügung:

• Bis zu 10 Jahre mit Tilgung in einer Summe am Laufzeitende und einer Zinsbindung über die gesamte Kreditlaufzeit (endfälliges Darlehen)
• Bis zu 10 Jahre bei höchstens 2 Tilgungsfreijahren und einer Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit
• Bis zu 25 Jahre bei höchstens 3 Tilgungsfreijahren und einer Zinsbindung für die ersten 10 oder 20 Jahre
• Bis zu 35 Jahre bei höchstens 5 Tilgungsfreijahren und einer Zinsbindung für die ersten 10 oder 20 Jahre   

Tilgungsfreijahre bezeichnen einen Zeitraum, in dem ein Darlehensnehmer nur die Zinsen für ein Immobiliendarlehen zahlen muss. Während dieser Jahre ist keine Tilgung des Darlehenskapitals nötig.

Rechenbeispiele und weitere Details zu den Kreditkonditionen finden Sie auf der Website des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.

Ist die Förderung mit anderen Förderprogrammen kombinierbar?

Ja. So ist beispielsweise die Kombination mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit Blick auf die Sanierungsauflage ausdrücklich zulässig.

Jedoch gilt es zu beachten, dass die kumulierte Summe aus Zinsverbilligungen und weiteren Zuschüssen aus anderen Programmen insgesamt nicht mehr als 100 Prozent der förderfähigen Kosten für den Bestandserwerb betragen dürfen.

Achtung: Ausgeschlossen ist die Kombination der Förderung mit dem ehemaligen Baukindergeld, der Neubauförderung für Wohneigentum sowie „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ (308).

Wie und wo kann der Förderantrag gestellt werden?

Schritt 1: Begutachtung der Immobilie durch einen Energieberater

Da energieeffizientes Sanieren umfangreiches Fachwissen erfordert, sind Antragsteller dazu verpflichtet, sich durch eine Expertin oder einen Experten für Energieeffizienz beraten zu lassen. Diese finden Sie in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). Die Experten stellen sicher, dass die baulichen Maßnahmen der Sanierung zum gewünschten Ergebnis führen. 

Tipp: Erfahren Sie hier mehr über das Thema Energieberatung und die Arbeit einer Energieberaterin.

Schritt 2: Finanzierungspartner suchen und Förderantrag stellen

Im zweiten Schritt können Antragsteller nun einen Finanzierungspartner suchen und über diesen den Förderkredit bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen. Dies kann die eigene Hausbank, aber auch ein anderes Finanzinstitut wie eine Bausparkasse oder eine Genossenschaftsbank sein.

Achtung: Es ist wichtig, den Förderkredit zu beantragen, bevor die Wohnimmobilie gekauft wird. Andernfalls ist eine Förderung nicht möglich.

Im Rahmen der Antragstellung für den Kredit müssen folgende Dokumente vorgelegt werden:

• die Einkommenssteuerbescheide der vorletzten und vorvorletzten Jahres der Ehe- oder Lebenspartner bzw. Alleinerziehenden (bei Antragstellung in 2024 also die Einkommenssteuerbescheide der Jahre 2022 und 2023)
• die Geburtsurkunden aller im Haushalt lebenden Kinder unter 18 Jahren
• den gültigen Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis, aus dem die Einstufung der zum Kauf vorgesehenen Wohnimmobilie in die Energieeffizienzklasse F, G oder H hervorgeht

Schritt 3: Kreditvertrag abschließen und Immobilie kaufen

Sobald Sie die Zusage der KfW erhalten, sind die Fördermittel für Sie reserviert und Sie können den Kreditvertrag mit dem Finanzierungspartner abschließen. Nun können Sie den Kauf der Immobilie tätigen und mit der Sanierung starten.

Schritt 4: Nachweis zur Sanierung bei der KfW einreichen

Nach dem Abschluss der Sanierungsarbeiten bis maximal 4,5 Jahre nach dem Kauf, muss ein Nachweis bei der KfW vorgelegt werden. Diese „Bestätigung nach Durchführung“ (BnD) stellt ein Experte für Energieeffizienz aus.

Darüber hinaus müssen vorgelegt werden:

• Eigentumsnachweis durch Grundbuchauszug
• Nachweis der Selbstnutzung der Immobilie durch Vorlegen der Meldebescheinigung
• beurkundeter Kaufvertrag

Welche Kritik gibt es am Programm „Jung kauft alt“?

Schon bevor die ersten Anträge gestellt werden, gibt es Kritik an dem Programm. Hauptkritikpunkte sind die unklaren Zinsvergünstigungen, da die Zinsen abhängig von der Marktentwicklung immer wieder erhöht werden können und nicht festgeschrieben sind. So forderte der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) beispielsweise einen verbindlichen Zinssatz von unter zwei Prozent.

Zudem stelle der angesetzte EH70 Standard eine finanzielle Herausforderung für die Immobilienkäufer dar, die sich viele Käufer angesichts hoher Baukosten nicht leisten können dürften. Gerade für junge Familien mit geringem Einkommen seien die Hürden zu hoch, beklagt etwa der Immobilieneigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Das eng gesteckte Zeitfenster für die Umsetzung der energetischen Sanierung kritisieren die Landesbausparkassen: die energetisch schlechtesten Immobilien innerhalb von viereinhalb Jahren auf den EH70 Standard zu bringen, werde entweder am Zeitrahmen oder am Geld scheitern. Die zeitlichen Vorgaben sollten gestreckt werden oder bessere Energieeffizienzklassen in die Förderung aufgenommen werden.

Bestandsimmobilien in Berlin kaufen

Sie suchen eine sanierungsbedürftige Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus in Berlin, um die Förderung in Anspruch nehmen zu können? Teilen Sie uns gerne Ihr individuelles Suchprofil mit und erhalten Sie passende Immobilienangebote.

Nutzen Sie für die Kontaktaufnahme gerne unser Kontaktformular oder rufen Sie uns an unter +49 (30) 610 820 200.

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