Immobilienpreise in Berlin

"Kaufinteressierte sollten sich deshalb nicht allzu lange Zeit lassen."

So zitiert das Handelsblatt beispielsweise Gesa Crockfold, Geschäftsführerin des Immobilienportals ImmoScout24. Zwar habe es deutliche Preiskorrekturen auf dem Immobilienmarkt gegeben und die Preisentwicklung für die nächsten Monate sei nicht konkret vorhersagbar. Doch sollten Kaufinteressierte nicht zu sehr auf weiter sinkende Preise setzen.

Denn nicht zuletzt die gesunkenen Preise lockten neue Interessent:innen an, die bisher aufgrund der zuletzt stark gestiegenen Bauzinsen abgewartet hatten. Der mangelnde Neubau in vielen Regionen Deutschlands, insbesondere in Berlin, wirke zusätzlich auf die Nachfrage. Die Konkurrenz um Immobilienangebote steige damit wieder.

Und der Wunsch nach Wohneigentum mag zwar aktuell in etwas Unsicherheit verharren, ist aber weiterhin ungebrochen und Immobilien sind nach wie vor Deutschland liebstes Kind.

Sinkende Immobilienpreise nicht von Dauer

Diese Einschätzung unterstreichen auch Zahlen des Immobilienportals Immowelt, das die Entwicklung der Angebotspreise für Bestandswohnungen in den deutschen Großstädten ausgewertet hat.

Die aktuelle Trendwende bei den Angebotspreisen fällt entsprechend moderat aus. Für Bestandsimmobilien sanken die Angebotspreise im gesamtdeutschen Durchschnitt im Vergleich zum Vorjahr um 4,3 Prozent, für Neubauten um 6,4 Prozent. Für das Jahr 2023 sagt eine Studie der DZ Bank einen deutschlandweiten Preisrückgang von weiteren vier bis sechs Prozent voraus. Grundsätzlich eine gute Ausgangslage für Käufer:innen, um in diesem Jahr eine Immobilie zu erwerben.

Betrachtet man die Preisentwicklung am Berliner Immobilienmarkt, zeigen sich die Immobilienpreise jedoch deutlich stabiler. Während in Städten wie München (minus 6 Prozent) oder Essen (minus 8 Prozent) die Preise im letzten Jahr stärker sanken und 13 der 14 untersuchten Städte sinkende Preise verzeichnen mussten, bewegen sie sich am Berliner Markt nur geringfügig. In der Hauptstadt sanken die Angebotspreise für Bestandswohnungen zuletzt um 1 Prozent auf durchschnittliche Quadratmeterpreise von 5.040 Euro. Die tatsächlich gezahlten Kaufpreise betrugen laut aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses 4.290 Euro pro Quadratmeter.

Immobilienpreise liegen immer noch über dem Niveau von 2020

Auch der aktuelle Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) und des Wohnungsforschungsinstituts Empirica bestätigt die stabile Entwicklung in Berlin. Im Vergleich des dritten und vierten Quartals 2022 verbilligten sich Immobilien in Berlin um lediglich 0,7 Prozent, deutschlandweit um 1,8 Prozent. Im Gegensatz zu den Auswertungen von ImmoScout24 und Immowelt, wurden hier tatsächliche Kaufpreise untersucht.

 

"Selbst wenn die Preise über einen längeren Zeitraum in Summe um 15 Prozent nachgeben sollten, stünde man auf dem Preisniveau von Anfang 2020."

Jens Tolckmitt vom VDP gegenüber dem Handelsblatt

 

Zwar erwartet der VDP ebenfalls für die nächsten Quartale weiter fallende Immobilienpreise, jedoch auf moderatem Niveau. Denn die Angebots- und Kaufpreise lägen noch immer über dem Niveau der Immobilienpreise von Ende 2020. Die Wertsteigerung der deutschen Wohnimmobilien in den letzten Jahren wiege somit immer noch stärker als die moderaten Preisrückgänge. Von einem Einbruch der Preise könne keinesfalls die Rede sein.

Berlin: zahlreiche Bezirke halten dem deutschlandweiten "Preisrutsch" stand

Dass es bei der Entwicklung von Immobilienpreisen auch immer auf die Region und individuelle Mikrolage ankommt, unterstreicht eine aktuelle Auswertung des Immobilienbewerters PriceHubble. Neben Premiumimmobilien (obere 15 Prozent der Angebotspreise), die bisher den Preiskorrekturen trotzten, ergibt die Studie besonders für Wohnimmobilien in einzelnen Berliner Lagen besonders hohe Preisanstiege, entgegen dem allgemeinen Trend in Deutschland. Verglichen wurden Angebotspreise in den sieben größten deutschen Städten im zweiten Halbjahr 2022 mit dem ersten Halbjahr.

Betrachtet man die Entwicklung der Preise in den Berliner Bezirken zwischen 2018 und 2022 überrascht jedoch, dass die größten Preisanstiege keinesfalls in typischen Premiumlagen wie etwa Grunewald oder im angesagten Prenzlauer Berg zu verzeichnen sind. Klarer Gewinner des Rankings ist der südöstliche Bezirk Treptow, in dem die Angebotspreise teils um 26 Prozent stiegen. Dahinter liegen der Stadtteil Buch im Norden und der Bezirk Pankow.

In folgenden fünf Stadtteilen, können sich Immobilieneigentümer:innen laut PriceHubble Ranking über den stärksten Wertzuwachs freuen:

Entwicklung der Immobilienpreise einzelner Berliner Stadtteile zwischen 2018 und Ende 2022:

Das deckt sich mit den Prognosen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, die besonders in den Bezirken Pankow und Treptow-Köpenick das stärkste Bevölkerungswachstum bis 2040 erwartet. Entsprechend stark steigt in diesen Lagen die Nachfrage nach Wohnraum, was besonders für Käufer:innen von Anlageimmobilien zur Vermietung die Invesition dort attraktiv macht. Denn wo eine höhere Nachfrage herrscht, steigen auch die Mieten stärker an.

Steigende Mieten stabilisieren die Immobilienpreise zusätzlich

Das unterstreicht auch Tobias Just, Immobilienökonom der Uni Regensburg gegenüber dem Handelsblatt: "Die Preise werden umso weniger sinken müssen, je stärker die Mieten steigen und je weniger stark die Zinsen noch zulegen."

Die Kaufpreise sind somit immer im Verhältnis zu Mieten und Zinsen zu betrachten. Während sich die Bauzinsen aktuell bei rund 4 Prozent eingependelt haben, steigen die Mieten in Berlin kontinuierlich. Zwischen 2021 und Ende 2022 stiegen die Angebotsmieten laut einer Auswertung von Immowelt um 5 Prozent auf durchschnittlich 10,90 Euro pro Quadratmeter. Von November 2022 bis Februar 2023 stiegen die Berliner Angebotsmieten laut Immowelt sogar um 27 Prozent.

 

"Ich gehe davon aus, dass der Zins für zehnjährige Baufinanzierungen im ersten Halbjahr über vier Prozent steigen und zwischen 3,5 und fünf Prozent pendeln wird."

Michael Neumann, Chef des Immobilienfinanzierers Dr. Klein gegenüber dem Handelsblatt

 

Die Mieten steigen nicht zuletzt deshalb, weil das Angebot an bezugsfreien Kaufimmobilien die Nachfrage nicht deckt. Verhinderte Wohnungseigentümer:innen aber, bleiben gezwungenermaßen Mieter:innen. Wo weniger gekauft wird, muss also mehr gemietet werden. Und das verschärft vor allem für Mieter:innen mit geringem Budget die Suche nach Wohnraum.

Angesichts des starken Bevölkerungswachstums in Berlin und zu geringer Fertigstellung von Neubauwohnungen, deckt auch das Angebot an Mietwohnungen nicht die hohe Nachfrage. Stornierungen von Bauvorhaben, wie zuletzt etwa durch das Wohnungsunternehmen Vonovia, sorgen dafür, dass auch auf absehbare Zeit keine Entspannung beim Mietwohnungsangebot eintreten wird. Das lässt nicht nur die Mieten weiter steigen, sondern stabilisiert auch die Immobilienpreise in der Hauptstadt.

2023 kann ein günstiges Jahr für den Immobilienkauf sein

Kaufinteressierten bietet sich in diesem Jahr somit eine gute Chance für den Kauf einer Immobilie in Berlin: einerseits kann es vorübergehend weitere moderate Preissenkungen geben, die Kreditzinsen werden voraussichtlich nicht mehr so stark steigen, wie noch im letzte Jahr, und die Mietpreisentwicklung macht besonders den Kauf von Anlageimmobilien interessant.

Das rasante Bevölkerungswachstum und die wirtschaftliche Entwicklung der Hauptstadtregion werden sich darüber hinaus langfristig positiv auf die Wertentwicklung von Immobilien auswirken. Sowohl bei der Selbstnutzung als auch bei der Kapitalanlage.

Immobilienkäufer:innen können somit inflationsbeständiges Vermögen aufbauen und sich unabhängig von weiter steigenden Mieten machen - und das über Generationen hinweg.

Aktuelle Immobilienangebote in Berlin

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Foto: Ingo Lawaczeck Photography für ImmoKEY GmbH