Immobilienpolitik

Bereits am 7. Februar 2018 hatten sich die Parteien auf einen gemeinsamen Koalitionsvertrag geeinigt, der auch zahlreiche immobilienpolitische Vorhaben beinhaltet. Aber was bedeutet das konkret für Sie als Immobilienkäufer, -verkäufer oder Vermieter?

Förderung des Wohnungsbaus

Gemeinsam wollen Union und SPD eine sogenannte „Wohnraumoffensive“ starten. Ziel ist es, den privaten Wohnungsneubau in den kommenden vier Jahren zu fördern. 1,5 Millionen neue Wohnungen und Eigenheime sollen in Deutschland errichtet werden. Laut Angaben der deutschen Bauindustrie, wurden im Jahr 2017 gut 320.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Der tatsächliche Bedarf ist damit bei Weitem nicht gedeckt.

Damit das Zielvorhaben erreicht werden kann, soll noch in diesem Jahr ein Wohngipfel stattfinden, der vom Immobilienverband Deutschland (IVD) angeregt wurde. Bund, Länder, Kommunen, Wirtschafts- und Mieterverbände wollen gemeinsame Eckpunkte für ein Gesetzpaket zum Wohnungsbau vereinbaren, welche die Vorschläge aus dem Koalitionsvertrag konkretisieren sollen.

Die Pläne im Koalitionsvertrag lassen sich kurz in drei Bereiche zusammenfassen:

• Verbesserungen im Bauplanungsrecht mitsamt effektiveren Planungs- und Genehmigungsverfahren
• Senkung der Baukosten durch Abschaffung überflüssiger Vorschriften (etwa indem die Energieeinsparverordnung nicht verschärft wird)
• Steueranreize mittels einer Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau (fünf Prozent pro Jahr über vier Jahre, befristet bis 2021)

Darüber hinaus liegt der Fokus auch auf der Förderung des sozialen Wohnungsbaus durch den Bund. Aktuell beträgt die jährliche Förderung 1,5 Milliarden Euro, welche jedoch 2019 per Grundgesetz ausläuft. Für die Jahre 2020 und 2021 hat sich die GroKo darauf geeinigt, die Förderungssumme bereitzustellen und diese auf 2 Milliarden Euro anzuheben. Eine langfristige Verankerung der Förderung des sozialen Wohnungsbaus im Grundgesetzt ist angedacht, bisher aber nicht konkretisiert. Im Hinblick auf den demografischen Wandel sollen insbesondere barrierearme Wohnungen gefördert werden.

Kommunen sollen zukünftig auf sämtliche freistehenden Liegenschaften des Bunds das Erstzugriffsrecht erhalten, um den sozialen Wohnungsbau zu fördern.

Immobilienfinanzierung: Baukindergeld, Wohnungsbauprämie und KfW-Bürgschaften

Die Meinungen zum wiedereingeführten Baukindergeld gehen aktuell stark auseinander. Die einen begrüßen diesen Ansatz zur Förderung der Eigentumsbildung durch Familien. Die anderen bemängeln es als „Tropfen auf den heißen Stein“, da gerade der Eigenkapitalanteil zum Kaufzeitpunkt die größte Hürde beim Immobilienkauf privater Haushalte darstellt.

Kurz zusammengefasst: Familien mit einem Gesamtjahreseinkommen unter 75.000 Euro sollen beim ersten Kauf oder Bau einer Immobilie über zehn Jahre hinweg einen Zuschuss in Form des Baukindergelds in Höhe von jährlich 1.200 Euro je Kind erhalten. Eine Durchschnittsfamilie mit zwei Kindern erhielte somit zukünftig über zehn Jahre eine Förderung in Höhe von 24.000 Euro.

Die Wohnungsbauprämie als Anreiz insbesondere für junge Menschen zum frühzeitigen Beginn des Eigenkapitalaufbaus soll beibehalten werden. Durch Anpassung der Einkommensgrenzen an allgemeine Einkommen und die Preisentwicklung sowie durch einen erhöhten Prämiensatz soll diese zukünftig noch attraktiver gestaltet werden.

Für private Immobilienkäufer ebenfalls interessant: Die KfW plant ein neues Bürgschaftsprogramm für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum. Ein Teil des Kaufpreises bzw. der Baukosten soll über einen Zeitraum von 20 Jahren durch die KfW abgesichert werden können, um den benötigten Eigenkapitalanteil abzusenken.

Immobilienkauf und -verkauf: Grunderwerbsteuer und Grundsteuer C

Viele Vertreter der Immobilienbranche fordern schon seit Langem eine Reform der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist ein entscheidender Faktor der Kaufnebenkosten beim Grundstückserwerb und darf nicht durch einen Baukredit finanziert werden. Dadurch benötigen Immobilienkäufer mehr Eigenkapital. Die Grunderwerbssteuer machte 2017 etwa 1,8% des Steueraufkommens in Deutschland in Höhe von rund 731 Milliarden Euro aus.

Derzeit wollen Union und SPD die Einführung eines Freibetrags bei der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb nur prüfen.

Ein weiterer Ansatz zur Senkung der Grunderwerbssteuer besteht in der Einschränkung von Share-Deals durch Unternehmen. Die dadurch entstehenden Mehreinnahmen der Bundesländer könnten für eine Senkung des Steuersatzes verwendet werden.

Darüber hinaus will die Große Koalition eine Grundsteuer C einführen. Brachliegende Grundstücke sollen zukünftig höher besteuert werden. Grundstückseigentümer sollen dadurch animiert werden, freie Grundstücke zu verkaufen, statt sie zu Spekulationszwecken brachliegen zu lassen. Kommunen sollen so den Wohnungsbau vorantreiben können. Eine solche Grundsteuer C wurde bereits in den 1960er Jahren eingeführt, aber nach zwei Jahren wieder abgeschafft, weil sie damals als nicht effektiv erachtet wurde.

Mietrecht: Mietpreisbremse und Mietspiegelreform

Wichtig für Eigentümer vermieteter Immobilien: Aktuell wird die Gültigkeit der Mietpreisbremse durch das Verfassungsgericht geprüft. Die Mietpreisbremse soll bis spätestens Ende 2018 auf ihre Wirksamkeit untersucht und gegebenenfalls optimiert werden. Bis dahin getroffene Entscheidungen durch das Bundesverfassungsgericht sollen hierbei berücksichtig werden.

Unabhängig davon ist im Koalitionsvertrag festgehalten, dass Vermieter bei einer Neuvermietung zukünftig die Höhe der Vormiete offenlegen müssen. Dies soll Mietern mehr Transparenz bei der Wohnungssuche bieten und Mietwucher unterbinden.

Um den rasanten Anstieg der Mietpreise insbesondere in Ballungszentren zu bremsen, wollen Union und SPD eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die Ermittlung des Mietspiegels prüfen. Aktuell wird der Mietspiegel anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete der letzten vier Jahre ermittelt. Dieser Zeitraum soll auf zehn Jahre erweitert werden. Mietpreisspiegel sollen darüber hinaus drei statt zwei Jahre bindend für Vermieter sein.

Die GroKo plant die Modernisierungsumlage von derzeit elf auf acht Prozent pro Jahr zu senken. Anfallende Kosten für Modernisierungsarbeiten, die den Wohnwert steigern, können somit zukünftig nur noch in geringerem Umfang auf die Nettokaltmiete umgelegt werden. Hier gilt eine Kappungsgrenze: die monatliche Miete darf künftig nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden. Für kleinere Modernisierungen soll ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren eingeführt werden.

Darüber hinaus sollen Mieter besser gegen „Herausmodernisieren“ geschützt werden. Dies stellt zukünftig eine Ordnungswidrigkeit dar und begründet Schadensersatzansprüche für den Mieter.

Alle neuen mietrechtlichen Regelungen sollen innerhalb des Gesetzespakets zur Wohnraumoffensive konkretisiert werden.

Mehr zu den Themen Milieuschutz und Umwandlungsverbot lesen Sie in unseren gleichnamigen Blogbeiträgen.

Und was bedeutet das nun für mich?

Gerne beraten wir Sie persönlich zu den möglichen Auswirkungen der Gesetzesentwicklung der Großen Koalition für Ihr Immobilienvorhaben. Senden Sie uns eine Kontaktanfrage über unsere Webseite, um sich kostenfrei beraten zu lassen.

Weiterführende Informationen

• Der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD im Detail.
• Stellungnahme des Immobilienverbands IVD zum geplanten Wohnungsgipfel.
• Zahlen und Fakten der Deutschen Bauindustrie zum Thema Wohnungsbau.
• Übersicht der Fördermöglichkeiten rund um Immobilien der KfW.