Finanzieren in jeder Lebensphase

Banken setzen je nach Altersgruppe verschiedene Kriterien an, um den Antrag auf eine Immobilienfinanzierung zu prüfen. Maßgeblich sind vor allem der finanzielle Status, die voraussichtliche Zeit bis zur Tilgung des Kredits sowie die individuellen Lebensumstände und Konsumgewohnheiten. Wir verraten Ihnen, worauf Sie mit 25, 45 oder 65 Jahren achten sollten, damit es mit der Immobilienfinanzierung klappt. 

So wirkt sich Ihr Alter auf Ihre Kreditchancen aus

Der Traum von der eigenen Immobilie begleitet viele Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen. Nicht immer hat man den „richtigen Zeitpunkt“ zum Kauf in der Hand. Zuviel ist von externen Faktoren abhängig: dem Job, dem Einkommen, dem Auf und Ab des Lebens, aber nicht zuletzt auch den ebenso wenig planbaren Dingen, wie der Liebe oder einem Erbe. Steht man jedoch endlich vor dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, wird der Erwerb meistens finanziert, unabhängig vom eigenen Alter.

Nach welchen Kriterien schauen sich also Banken die verschiedenen Altersgruppen – und die damit verbundene Lebenssituation – an? Wir haben dies einmal anhand von typischen 25-, 45- und 65-Jährigen durchgespielt. Und fassen zusammen, worauf Sie beim Kreditantrag in verschiedenen Lebensphasen achten sollten, um die Chance auf eine Zusage der Bank zu maximieren.

Immobilienkauf mit 25: Starten, tilgen, wachsen. 

Junge Käufer bringen einen unschlagbaren Vorzug mit, der mit den Jahren unweigerlich schwindet: Zeit. Sie können auf lange Kreditlaufzeiten setzen und über Jahrzehnte hinweg tilgen. Gleichzeitig fehlen oft Eigenkapital, Sicherheiten und (noch) eine stabile berufliche Laufbahn. Hinzu kommen nicht selten Konsumkredite, beispielsweise für ein Auto oder den ersten eigenen Haushalt, sowie Ausbildungskosten wie Studienkredite. All das macht die Finanzierung schwieriger, jedoch nicht unmöglich.

Dem stehen allerdings auch Vorteile gegenüber: Eine lange Tilgungsdauer senkt die Monatsrate, bei guter Bonität kann auch eine 100- oder 110-%-Finanzierung möglich sein und eine Zinsbindung über 20 Jahre bietet langfristige Sicherheit. Wer gar darauf aus ist, als Kapitalanleger mit 50 Jahren Finanzielle Freiheit zu erreichen und sich dann zur Ruhe zu setzen, für den ist dies ebenso ein realistisches Ziel. Voraussetzung hierfür sind freilich frühes Anfangen, Disziplin, stetiges Hinzukaufen von Immobilien und zeitweilige Zurückhaltung beim privaten Konsum. Bereits nach einigen Jahren lassen sich schließlich getilgte, im Wert gestiegene Immobilien als Sicherheiten für weitere Finanzierungen nutzen.

Um die Chancen für eine Finanzierung zu erhöhen, können 25- bis 35-Jährige – aber auch Ältere – Eltern oder Großeltern nach Bürgschaften fragen, die den Banken Sicherheit geben. Auch die Beleihung der elterlichen Immobilie als Sicherheit für die Bank ist eine Möglichkeit. Konsumkredite und Shopping-Impulse sollten tabu sein. 

Fazit: Wer jung kauft, kann langfristig Vermögen leicht aufbauen – muss aber sauber rechnen. Für diese Altersgruppe empfiehlt sich der Kauf einer günstigen Anlageimmobilie für den Aufbau eines Immobilienportfolios.

Immobilienkauf mit 45: Planen, absichern, beschleunigen. 

In der Lebensmitte steht man oft stabil im Leben: Das Einkommen ist etabliert, die Familie gegründet, erste Rücklagen sind vorhanden, zumal wenn beide Partner verdienen. Zudem fällt das Sparen oft leichter, denn die meisten Konsumgüter wurden bereits angeschafft, der Haushalt steht. Für viele ist das spätestens der Moment, in dem der Erwerb von Wohneigentum konkreter wird – entweder zur Eigennutzung oder als Altersvorsorge. Allerdings wird es mit 45 auch schon aller höchste Zeit. Daher lohnt sich hier ein strategischer Blick nach vorn, und zwar idealerweise schon vor dem 45. Lebensjahr.

Denn: Auch wenn das Einkommen passt und Eigenkapital da ist – die Zeit bis zur Rente ist begrenzt. Ein Kredit über 30 Jahre kann sich also rächen, wenn die Tilgung weit ins Rentenalter hineinreicht. Wer heute 45 ist, sollte im besten Fall bis zum 67. Lebensjahr schuldenfrei sein. Das erfordert eine höhere Tilgungsrate oder zusätzliche Sondertilgungen, um die verbleibenden 22 Jahre bis zur Rente zu nutzen. So profitieren Sie von mietfreiem Wohnen im Alter und können dann leichter Rücklagen für die Instandhaltung bilden.

Wer seine Lebensplanung im Griff hat – und erst recht, wer als Kapitalanleger einsteigen will – sollte daher schon deutlich früher mit dem Immobilienkauf beginnen. Auch, um Gestaltungsspielräume zu haben. Wer früh anfängt, hat naturgemäß mehr Zeit, Immobilien zu entwickeln, diese im Wert steigen zu lassen und bei einem steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren (Stichwort Spekulationssteuer) das nötige Eigenkapital für größere Investitionen zu besorgen.

Besonders wer mit dem Partner gemeinsam eine Immobilie kauft, sollte klare Regelungen zu treffen: Was passiert bei Trennung, im Todesfall und wie sieht es mit dem Vererben aus? Hier sollten vertragliche Lösungen und eine Risikolebensversicherung Teil der Finanzierung sein, besonders wenn unverheiratete Paare eine Immobilie kaufen. 

Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer stehen oft vor weiteren Hürden: Banken verlangen detaillierte Einkommensnachweise, Bilanzen und Rücklagen. Mit entsprechender Vorbereitung und Kredithistorie lassen sich auch diese Hürden meistern – zumal viele Selbstständige ohnehin Erfahrung in der strukturierten Planung mitbringen.

Fazit: Mit 45 ist der finanzielle Spielraum meist größer, Käufer können sich höherpreisige Immobilien leisten. Die Planung sollte dafür umso präziser sein; vor allem da die Uhr langsam tickt. Dies gilt besonders für Kapitalanleger, die jetzt erst anfangen. Doch auch beim Kauf für die Eigennutzung ist das Ziel eine Finanzierung, die bis zur Rente abgeschlossen ist und gleichzeitig Luft für das Leben lässt.

Immobilienkauf mit 65: Umschichten, vereinfachen, vererben.

Mit 65 haben viele (bald) das Arbeitsleben hinter sich – aber längst nicht den Wunsch nach Veränderung. Wer in diesem Alter eine Immobilie kauft, besitzt meist schon Wohneigentum, möchte sich räumlich aber verändern. Dafür gibt es etliche Gründe: Der Verkauf des großen Hauses für eine kleinere Wohnung in der Nähe der Familie, der Umzug in eine barrierefreie Wohnung oder die Rückkehr in die Stadt mit besserer medizinischer Versorgung und Infrastruktur. Doch wie sieht es mit der Finanzierung aus?

Die schlechte Nachricht: Das Einkommen ist nach dem Renteneintritt in der Regel deutlich geringer, Banken sind bei der Kreditvergaben im Rentenalter daher vorsichtiger. Die gute Nachricht: Mit dem richtigen Konzept ist auch ein Immobilienkauf mit 65 realistisch – vor allem, wenn Eigenkapital vorhanden ist und die Restschuld überschaubar bleibt. Viele haben durch den Verkauf einer Bestandsimmobilie liquide Mittel, die sich für den Kauf einer kleineren Wohnung einsetzen lassen. Wer zusätzlich eine Teilfinanzierung braucht, sollte auf kurze Laufzeiten und hohe Tilgungsraten achten. Ziel ist ein schneller Schuldenabbau – idealerweise zu Lebzeiten.

Ein besonderer Aspekt in diesem Alter: der Blick auf die Erben. Was passiert mit der Immobilie, wenn man selbst nicht mehr da ist? Sind die Kinder oder andere Erben in der Lage, die Restschuld zu übernehmen oder das Objekt wirtschaftlich zu verwerten? Wer hier eindeutige Regelungen trifft – sei es durch eine Risikolebensversicherung, ein Testament oder ein Gespräch mit der Familie – sorgt für Ruhe im Alter und Klarheit für die Nachkommen. Das beugt unnötigen Konflikten unter den Erben vor. Vor allem Kapitalanleger und Besitzer größerer Immobilien sollten das Vererben genau planen, sei es durch ein Vorerbe – alle zehn Jahre gelten die Freibeträge neu – oder auch das Nutzen bestimmter Rechtsformen. 

Fazit: Wer mit 65 Jahren (noch einmal) Wohneigentum erwirbt, braucht für die Finanzierung einen soliden Plan. Viel Eigenkapital, kurze Laufzeiten, klare Verhältnisse besonders auch beim Vererben – dann wird auch der vermutlich letzte Immobilienkauf zu einem entspannten Kapitel.

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Hinweis: Dieser Beitrag soll einen ersten Überblick bieten, worauf verschiedene Altersgruppen bei der Immobilienfinanzierung achten sollten. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Für die individuelle Planung empfiehlt sich eine Beratung bei Ihrer Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater.

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