Immobilienfinanzierung 2025

Damit es mit der Immobilienfinanzierung klappt: Worauf Banken jetzt achten und wie Sie Ihre Bonität verbessern können.

Darauf kommt es bei der Immobilienfinanzierung 2025 an: 

Die Finanzierung einer Immobilie ist – vor allem für Erstkäufer – oft komplex. Hinzu kommt: Sie unterliegt ständigen Entwicklungen. Aktuell kann man dabei zuschauen, wie sich die Bedingungen für private Immobilienkäufer verändern. Zinssätze, Eigenkapitalanforderungen und Bankenrichtlinien beeinflussen die Finanzierung und sollten sorgfältig berücksichtigt werden. 

Wir verschaffen Ihnen einen Überblick, worauf sie bei der Finanzierungsanfrage achten müssen und mit welchen Maßnahmen Sie Ihre Chancen auf eine Zusage für die Immobilienfinanzierung steigern können.

Überblick: So haben sich die Finanzierungsbedingungen 2025 geändert

Nach den verhältnismäßig starken Zinserhöhungen der vergangenen Jahre zeigt sich der Markt 2025 weiterhin angespannt. So sind unlängst die Renditen für deutsche Staatsanleihen gestiegen – weil der Bundestag im März 2025 für ein gigantisches Finanzpaket mit Milliarden neuer Schulden abgestimmt hat. 

Dies führte bereits bei Bekanntgabe der Pläne am 5. März 2025 zum höchsten Zinsanstieg seit der deutschen Wiedervereinigung. Da sich die Höhe der Bauzinsen an diesen Bondrenditen orientiert – und nicht, wie oft angenommen, am EZB-Leitzins –, haben sich die Finanzierungskosten für den Immobilienkauf dadurch sprunghaft verteuert. Innerhalb von 24 Stunden und ohne die sonst übliche mehrtägige Ankündigung, haben Banken den Zins um 0,5 % angehoben. Die aktuellen Bauzinsen liegen nun zwischen 3,51 und 4,5 %. 

Ein Trost für Kapitalanleger: Die Zinskosten sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar, was einen Teil der Mehrkosten kompensieren kann. Dennoch sollte das Finanzierungsmodell so gestaltet sein, dass es langfristig tragfähig bleibt.

Parallel zur Zinsentwicklung haben die Institute in den vergangenen Jahren ihre Anforderungen verschärft, nicht zuletzt durch strengere Auflagen für sogenannte Kapitalpuffer. Die Geldhäuser prüfen deshalb die Bonität ihrer Kreditnehmer genauer und verlangen mehr Eigenkapital als in früheren Jahren, um sich vor Kreditausfällen zu schützen. 

Wer den Kauf einer Eigentumswohnung finanzieren möchte, sollte sich daher auf strengere Prüfkriterien einstellen. Auch die Liste der notwendigen Unterlagen zu den persönlichen Finanzverhältnissen und zum Objekt ist dadurch länger geworden. Als kompetente und erfahrene Makler unterstützen wir unsere Kunden bei Bedarf in diesem Prozess oder können kompetente Ansprechpartner aus unserem professionellen Netzwerk empfehlen. So können Sie sicherstellen, dass bereits beim Finanzierungsantrag alle nötigen Unterlagen vorliegen.

Worauf achten Banken jetzt bei der Immobilienfinanzierung?

Finanzinstitute legen 2025 besonderen Wert auf folgende Faktoren:

• Bonität: Ein gesichertes, stabiles Einkommen bleibt der entscheidende Faktor für eine erfolgreiche Kreditvergabe. Wer in einer unsicheren Anstellung oder selbstständig ist, muss oft mit strengeren Prüfungen oder höheren Zinssätzen rechnen.
• Eigenkapitalquote: Banken verlangen in der Regel eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 bis 30 % der gesamten Kaufkosten. Reine 100-Prozent- oder gar 110-%-Finanzierung, also inklusive der Kaufnebenkosten, sind nur unter sehr guten finanziellen Bedingungen möglich. Sie machen immerhin 10 % aller Finanzierungen aus, haben jedoch mit einem Zinsaufschlag von 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten ihren Preis.
• Objektbewertung: Die Bank prüft genau, ob der Immobilienwert realistisch ist. Naturgemäß haben Wohnungen in wachstumsstarken Regionen oder mit nachhaltigem Wohnkonzept bessere Chancen auf eine günstige Finanzierung. Im Vorteil ist, wer den Kauf mit einem professionellen Makler tätigt: Die realistische, faktenbasierte Wertermittlung gehört zu unserer täglichen Arbeit.
• Schufa-Score und Verbindlichkeiten: Laufende Konsumkredite oder negative Schufa-Einträge wirken sich negativ auf die Kreditkonditionen aus und können zur Ablehnung führen. Wer also grundsätzlich eine Immobilie kaufen und finanzieren möchte, sollte sich besser nicht vorher ein Auto auf Kredit zulegen.

Wie können Sie sich günstige Kreditkonditionen sichern?

Um möglichst attraktive Finanzierungsbedingungen zu bekommen, helfen folgende Maßnahmen:

1. Höheres Eigenkapital einbringen: Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto günstiger die Konditionen. Wer mindestens 30 % Eigenkapital vorweisen kann, erhält oft bessere Zinssätze.
2. Bonität verbessern: Regelmäßige Gehaltseingänge, eine positive Schufa-Bewertung und das Vermeiden von Konsumkrediten steigern die Kreditwürdigkeit.
3. Längere Zinsbindung wählen: Gerade in Phasen volatiler Zinsentwicklungen kann eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung langfristige Sicherheit bieten. Erkauft wird aber auch dies mit einem Zinsaufschlag gegenüber der 10- oder gar 5-jährigen Variante. Letztlich ist es eine Wette, denn die Zinsen können in 5 oder 10 Jahren auch günstiger sein. In diese Entscheidung sollte einfließen, wie schnell Sie den Immobilienkredit abbezahlen können und wollen.
4. Sondertilgungsrechte sichern: Wer zusätzliche Rückzahlungen leisten möchte, zum Beispiel im Falle einer Erbschaft oder nach einer größeren Bonuszahlung, sollte darauf achten, dass der Kreditvertrag Sondertilgungen ohne Strafgebühren erlaubt.
5. Mehrere Angebote vergleichen: Banken und Finanzierungsanbieter haben oft sehr unterschiedliche Angebote. Ein Vergleich spart langfristig viel Geld. Kreditvermittler wie Dr. Klein oder Interhyp vergleichen Angebote bankübergreifend – für Kreditnehmer kostenlos.
6. Anschlussfinanzierung frühzeitig planen: Wer sich rechtzeitig um eine Folgekondition kümmert, vermeidet hohe Zinsaufschläge bei plötzlichen Marktveränderungen. Aber auch dies ist eine Wette, denn das Pendel kann auch in die andere Richtung ausschlagen.
7. Die richtige Energieklasse: Manche Banken geben Rabatte für Immobilien bis Energieklasse C. Allerdings gibt es auch schon Kreditgeber, die ein Objekt mit Energieklasse H nicht mehr finanzieren. Auskunft über die Energieklasse einer Immobilie erhalten Sie durch den Energieausweis, dessen Vorlage beim Verkauf einer Immobilie seit 2009 verpflichtend ist.

Was ist die beste Tilgung und Finanzierungsstrategie?

Die Wahl der Tilgung beeinflusst die gesamte Finanzierungslast und sollte auf Ihre persönlichen Ziele abgestimmt sein, denn sie regelt verbindlich, wie schnell Sie den Immobilienkredit abbezahlen.

• Eine hohe Tilgung (z. B. 3 % oder mehr) sorgt für eine schnellere Entschuldung und geringere Gesamtkosten.
• Eine niedrigere Tilgung (1-2 %) bietet mehr finanzielle Flexibilität, bedeutet aber eine längere Laufzeit und höhere Zinskosten.
• Sondertilgungen sind ein sinnvolles Mittel, um den Kredit schneller abzubezahlen und Zinskosten zu senken, gleichzeitig aber flexibel zu bleiben.

Kapitalanleger sollten dabei auch die steuerlichen Effekte bedenken. Während Zinsen als Kosten absetzbar sind, gilt das nicht für den Tilgungsanteil. Vielmehr bilden sie einen Geldabfluss. Während Käufer zur Selbstnutzung in der Regel möglichst schnell den Kredit abbezahlen möchten, um ihre laufenden Wohnkosten zu senken, empfiehlt sich für Kapitalanleger eine andere Strategie: Sie sollten eher eine moderate und somit längere Tilgung wählen und freie Mittel anderweitig investieren – etwa in eine weitere Eigentumswohnung.

Fazit: Bestmöglich aufgestellt für den Immobilienkauf

Das Jahr 2025 hat in puncto Finanzierung bereits einige Herausforderungen bereitgehalten, die sich aber für Kapitalanleger durch die Absetzbarkeit der Zinskosten teils kompensieren lassen. Zudem dürfte der höhere Zinssatz auch Auswirkungen auf das Kaufverhalten und somit die Entwicklung der Kaufpreise haben. 

Eine gründliche Vorbereitung, realistische Finanzplanung und geschickte Strategie bei Tilgung und Zinsbindung helfen, langfristig von der Investition zu profitieren. Banken legen zunehmend Wert auf hohe Eigenkapitalquoten und eine solide Bonität, weshalb es sich lohnt, rechtzeitig die eigene finanzielle Situation zu optimieren. 

Wichtig bleibt jedoch: Mit Zinssenkungen sollte derzeit nicht gerechnet werden. Wer kaufen möchte oder sogar ein bestimmtes Objekt im Auge hat, sollte jetzt zugreifen. 

Sehr gerne informieren wir Sie im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf rund um das Thema Immobilienfinanzierung oder empfehlen Ihnen geeignete Ansprechpartner. Sie erreichen uns über unser Kontaktformular oder telefonisch unter +49 (30) 610 820 200. Aktuelle Immobilienangebote in Berlin finden Sie auf unserer Website. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Hinweis: Dieser Beitrag soll Ihnen einen Einstieg ins Thema Immobilienfinanzierung und die veränderten Bedingungen 2025 bieten und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Für die individuelle Planung empfiehlt sich eine Beratung bei Ihrer Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater.

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