Immobilienbesitz und Scheidung

Wer gemeinsam eine Immobilie kauft sollte klar regeln, was bei einer Scheidung mit dem gemeinsamen Besitz passiert. Ein Ehevertrag kann hier helfen.

Was geschieht mit Erbe und Erbvertrag bei Scheidung der Ehe?

Bei einer Scheidung sind vermögensrechtliche Auseinandersetzungen zwischen den beiden Partnern an der Tagesordnung. Ein wichtiges Thema sind Erbansprüche. Häufig haben die beiden Partner während ihrer Ehe eine Immobilie erworben oder ein Haus gebaut. Kapitalanleger haben mitunter mehrere Immobilien erworben, die sie vermieten und an ihre Kinder vererben möchten. 

Um das Problem mit dem Erbrecht bei einer Scheidung zu umgehen, ist es wichtig, Vorkehrungen für den Ernstfall zu treffen. Bei gemeinsam erworbenen Immobilien besteht bei der Scheidung die Gefahr, dass beide Ehepartner die Immobilie verkaufen müssen, da einer den anderen nicht auszahlen kann. Mit einem Ehevertrag können Sie vor einer Scheidung die Eigentumsverhältnisse und die Aufteilung im Scheidungsfall klären. 

Allgemeine rechtliche Lage, wenn keine Sonderabreden getroffen werden

Ist kein Testament oder Erbvertrag vorhanden, greift im Scheidungsfall die gesetzliche Erbfolge. Sie gilt auch, wenn die beiden Ehepartner während ihrer Ehe gemeinsam Immobilien erworben haben. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in den Paragrafen 1931 bis 1934 das Erbrecht. Dort ist auch festgelegt, dass der Erbanspruch in bestimmten Fällen entfallen kann. Ist zum Zeitpunkt des Erbfalls eine Scheidung absehbar, entfällt der Erbanspruch. Hat der Erblasser die Scheidung beantragt oder der Scheidung zugestimmt und verstirbt er, wird das Erbrecht des überlebenden Ehegatten ausgeschlossen. Der überlebende Ehegatte hat keinen Anspruch mehr auf das Erbe und damit auch nicht auf die Immobilie, wenn die Scheidung beansprucht wurde. 

Die Voraussetzungen für eine Scheidung müssen vorliegen, damit der überlebende Ehegatte keinen Anspruch auf das Erbe hat. Dafür bestehen mehrere Möglichkeiten: 

• Erblasser hat selbst die Scheidung beantragt
• Erblasser hat der Scheidung zugestimmt
• Berechtigung zur Einreichung des Scheidungsantrags hat bestanden
• Trennungsjahr hatte Bestand
• Scheidung wurde bereits vollzogen

Wichtig: Der überlebende Ehegatte ist nicht erst mit der Rechtskraft der Scheidung vom Erbe ausgeschlossen. Spätestens ab dem Zeitpunkt der Scheidung kann der Geschiedene keinen Anspruch auf die Erbschaft mehr stellen. Der geschiedene Ehegatte ist kein gesetzlicher Erbe mehr. 

Regelung zum Erbrecht von Immobilien

Für Ehepaare gilt der Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn keine anderen Regelungen mit einem Ehevertrag getroffen werden. Das bedeutet, dass im Scheidungsfall das gemeinsam während der Ehe erworbene Vermögen ausgeglichen wird. Beim Tod eines Ehepartners hat der geschiedene Ehepartner keine Ansprüche an die Immobilie. 

Haben Sie gemeinsam eine Immobilie erworben und möchten Sie im Scheidungsfall beim Tod Ihres Ehepartners nicht leer ausgehen, gilt es, die entsprechenden Vorkehrungen zu treffen. Das ist möglich mit einem Grundbucheintrag oder Ehevertrag. Ein Erbvertrag oder Testament reicht nicht aus, da bei einer Scheidung der Anspruch auf das Erbe auch dann erlischt. 

Unterschied zwischen Erbvertrag und Testament

Ein Erbvertrag und ein Testament können notariell geschlossen werden. Sie bestimmen damit, wer im Falle Ihres Todes Ihr Vermögen erhalten soll. Dazu gehören auch Immobilien. Sie können genau festlegen, wer was und wie viel bekommen soll. Ein Testament kann als Einzeltestament oder gemeinschaftliches Testament geschlossen werden. Auch ein handschriftlich verfasstes Testament ist möglich. Eine notarielle Beglaubigung ist bei einem handschriftlichen Testament sinnvoll, aber nicht vorgeschrieben. 

Im Gegensatz zu einem Testament kann ein Erbvertrag nur notariell geschlossen werden. Ein Erbvertrag ist immer eine Regelung zwischen mehreren Personen, zum Beispiel zwischen Ehegatten. Der wichtigste Unterschied zum Testament besteht darin, dass im Erbvertrag bindende Verfügungen enthalten sein müssen. Jeder Vertragspartner hat ein Rücktrittsrecht. 

Besteht ein Testament oder Erbvertrag, können die getroffenen Regelungen für den Erbfall von den gesetzlichen Regelungen abweichen. Auch wenn sich beide Ehepartner gegenseitig als Alleinerben einsetzen, werden der Ehevertrag oder das Testament bei einer Scheidung unwirksam. Die Scheidung muss dafür noch nicht rechtskräftig sein.

Konflikten vorbeugen mit den geeigneten Regelungen

Mit einem Ehevertrag können Sie den Güterstand nach Ihren eigenen Vorstellungen gestalten. Der Abschluss eines Ehevertrags ist auch noch vor einer Scheidung möglich. Er muss immer notariell beurkundet sein. Im Ehevertrag kann genau geregelt werden, wie die Aufteilung einer Immobilie im Scheidungsfall erfolgt. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn einer der beiden Partner mehr Geld in den Kauf investiert hat. Auch die Vorgehensweise, wenn ein Partner mehr Zeit und Arbeit für den Bau oder die Sanierung aufgewendet hat, kann geregelt werden. 

In einem Ehevertrag können Sie auch die Aufteilung des Vermögens und das Erbe regeln, wenn Kinder hinzukommen. Haben Sie noch keine Kinder und werden Kinder erst später geboren, ist eine Änderung des Ehevertrags möglich. Sie muss notariell beurkundet werden. 

Für den Fall einer Scheidung können Sie in einem Ehevertrag vor dem Notar eine Scheidungsfolgevereinbarung treffen. Sie bestimmen, was mit der Immobilie im Fall einer Scheidung geschieht. Dabei können Sie auch vereinbaren, wie die Ansprüche beim Tod eines Ehepartners geregelt werden. 

Sind beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen, kann ein Ehepartner bei einer Scheidung nur mit Zustimmung des anderen die Immobilie verkaufen. Mit dem Grundbucheintrag beider Partner können Sie sicherstellen, dass Sie bei einer Scheidung die Immobilie behalten können. Um Konflikte bei der Aufteilung des Vermögens zu vermeiden, können Sie beim Grundbucheintrag auch festhalten, wie viel jeder Partner zum Erwerb oder Erhalt der Immobilie beigesteuert hat. 

Um sich im Fall einer Scheidung auch beim Tod des anderen abzusichern, sollten beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sein. Das reicht für die Regelung bei einer Scheidung noch nicht aus. Wichtig ist zusätzlich ein Ehevertrag. 

Wichtig: Lassen Sie sich vor dem Abschluss eines Ehevertrags von einem Rechtsanwalt ausführlich beraten. Das betrifft auch das Erbe einer Immobilie im Scheidungsfall.

Steuerstundung bei Wohnimmobilien und Erbrecht

Eine Erbschaft, darunter auch eine geerbte Immobilie, ist in Deutschland steuerpflichtig. Für die Erbschaftssteuer gelten Freibeträge, deren Höhe abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis des Erben zum Erblasser ist. Für Ehegatten liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro, für Kinder bei 400.000 Euro. Erbschaftssteuer fällt auf den Wert einer Immobilie an, der über den Freibetrag hinausgeht. Für die Erbschaftssteuer gelten Steuersätze, die ebenfalls abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis des Erben zum Erblasser sind. Die Steuersätze und die Freibeträge für Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer unterscheiden sich nicht. 

Seit 2024 gibt es die Möglichkeit der Steuerstundung. Eine Steuerstundung ist für die folgenden Immobilien möglich: 

• fremdvermietete Wohnimmobilien, die nicht gewerblich genutzt werden
• Ein- und Zweifamilienhäuser, die vom Erben selbst genutzt werden
• Wohnfläche von selbstgenutzten Immobilien ist nicht größer als 200 Quadratmeter

Eine Stundung der Erbschaftssteuer kann nur dann erfolgen, wenn Sie die Immobilie verkaufen müssten, um die Steuer zu bezahlen. Erben Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus und müssten Sie es verkaufen, können Sie die Stundung nutzen, wenn Sie es selbst bewohnen. Eine Stundung der Erbschaftssteuer ist für maximal zehn Jahre möglich. Der Erblasser kann das Einfamilienhaus auch vermietet haben und muss es bis zu seinem Tod nicht selbst bewohnt haben. 

Eine Stundung der Erbschaftssteuer müssen Sie beim zuständigen Finanzamt beantragen. Ist der Zeitraum der Stundung abgelaufen, wird die Erbschaftssteuer sofort in voller Höhe fällig. 

Fazit: Vorsorge mit einem Ehevertrag

Haben Sie keine Vorkehrungen getroffen, besteht für Sie bei einer Scheidung nach dem Tod Ihres Ehepartners kein Anspruch auf ein Erbe. Das gilt auch für eine gemeinsam erworbene Immobilie. Ein Testament oder ein Erbvertrag wird nach der Scheidung unwirksam. Um sich für den Fall einer Scheidung abzusichern, ist es wichtig, dass beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sind und die Aufteilung des Vermögens in einem Ehevertrag mit Scheidungsfolgevereinbarung geregelt wird. 

Über die Gastautoren:

Wir danken der Redaktion von anwalt.org für die Bereitstellung dieses Gastbeitrags. anwalt.org mit Sitz in Berlin bietet neben einem deutschlandweiten Verzeichnis von Rechtsanwälten ein umfangreiches Rechtsportal sowie neueste Nachrichten und Einschätzungen zu Rechtsurteilen, Gesetzesvorhaben und -änderungen. Dadurch will das Redaktionsteam die Themen Recht, Steuern und Finanzen für Jedermann zugänglich und verständlich erklären. 

Hinweis: Dieser Beitrag dient als Einstieg und soll Ihnen einen ersten Überblick über das Thema Immobilienbesitz, Scheidung und Ehevertrag geben. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt nicht die Beratung durch einen Experten.

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