Eigenbedarfskündigung

Wann darf ich für meine vermietete Eigentumswohnung Eigenbedarf anmelden?

Wenn Sie eine bisher zur Kapitalanlage genutzte Mietwohnung selbst nutzen möchten und diese nicht einer Sperrfrist unterliegt, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf anmelden. Hierfür muss ein "berechtigtes Interesse" vorliegen. Dies besteht gemäß § 573 II Nr. 2 BGB dann, wenn Sie als Eigentümer die Wohnung für sich selbst, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen. Hierzu können auch Personen außerhalb der Verwandtschaft zählen, beispielsweise die Kinder des nichtehelichen Lebenspartners oder Pflegepersonal, hier muss jedoch ein besonderer sozialer Kontakt zum Eigentümer Prämisse sein.

In der Eigenbedarfskündigung müssen Sie darlegen, weshalb Sie den Wohnraum benötigen. Das kann etwa aufgrund eines Arbeitgeberwechsels oder mit der Pflege eines Angehörigen begründet sein. Sollten die Mieter der Kündigung widersprechen, kann es zu einer gerichtlichen Prüfung Ihrer Begründung kommen.

Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, etwa um die Wohnung zu besseren Konditionen neu zu vermieten, steht dem Mieter nach Auszug unter Umständen Schadenersatz zu (Bundesgerichtshof AZ VIII ZR 99/14).

Welche Fristen muss ich bei der Eigenbedarfskündigung einhalten?

Um das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, müssen Sie die Kündigungsfristen gemäß § 573c I BGB einhalten. Diese orientieren sich an der Dauer des Mietverhältnisses und liegen in der Regel zwischen drei und neun Monaten.

Wurde der Mietvertrag vor der Mietrechtsreform im Jahr 2001 geschlossen, können unter Umständen noch längere Kündigungsfristen gelten. Der Mietvertrag sollte daher stets eingehend überprüft werden.

Die ordentliche Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats beim Mieter eingehen. Der Nachweis der fristgemäßen Zustellung der Kündigung kann später vor Gericht entscheidend sein. Daher sollte die Kündigung persönlich in Anwesenheit eines Zeugen übergeben oder in den Briefkasten eingeworfen werden. Auch die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher ist eine sichere Alternative.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Formelle Fehler im Kündigungsschreiben können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam wird. Daher sollte sie folgende Punkte beinhalten:

• die Person/en, für die die Wohnung benötigt wird sowie die Art des Verwandschaftsverhältnisses
• bei entfernten Verwandten oder Angehörigen des Haushalts müssen Sie offenlegen, woraus sich eine persönliche Verbundenheit ergibt (z.B. bei Pflegepersonal)
• die genauen Gründe, woraus sich der Wohnbedarf ergibt
• der Mieter muss auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht hingewiesen werden

Sofern Sie mehrere Eigentumswohnungen besitzen und dem Mieter eine andere Wohnung anbieten können, müssen Sie auch dies im Kündigungsschreiben erwähnen. Dann sollten Sie auch aufführen, weshalb Sie selbst die Alternativwohnung nicht nutzen können.

Die Kündigung muss grundsätzlich in Schriftform erfolgen und sich an alle Mieter der Wohnung richten. Sie muss von allen Vermietern unterschrieben sein.

Kann ich Eigenbedarf für eine Wohnung mit Sperrfrist anmelden?

Neben den gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen kann zusätzlich die sogenannte Sperrfrist greifen. Diese gilt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und liegt je nach Bundesland und Art der Immobilie zwischen drei bis maximal zehn Jahren, insbesondere in städtischen Milieuschutzgebieten. Erst nach Ablauf der Sperrfrist ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich. Hier gelten dann die gesetzlichen Regelungen zur ordentlichen Eigenbedarfskündigung.

Wichtig: Die Sperrfrist berechnet sich anhand des erstmaligen Verkaufs der Immobilie nach ihrer Umwandlung in eine Eigentumswohnung. Ein weiterer Verkauf verlängert also nicht die Sperrfrist, für den neuen Eigentümer gilt nur der verbleibende Zeitraum.

Wenn der Mieter Einspruch einlegt: Was ist ein Härtefall?

Ist die Kündigung ordnungsgemäß eingegangen, hat der Mieter Zeit, diese zu prüfen und gegebenenfalls Einwände einzulegen. Diese müssen jedoch spätestens bis zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses vorgelegt werden.

Wenn der Umzug für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, kann er Einspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. Dies kann ein wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher oder familiärer Nachteil sein. Typische Beispiele für Härtefälle sind etwa hohes Alter in Zusammenhang mit Gebrechlichkeit, eine körperliche Behinderung oder Schwangerschaft. Auch die Kündigung zu einem besonders ungünstigen Zeitpunkt, etwa kurz vor dem Schulabschluss der Kinder des Mieters, wurde von der Rechtsprechung als Härtefall anerkannt. In jedem Fall handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die in Abwägung mit den Interessen des Vermieters getroffen werden muss.

Unabhängig von seinem Widerspruch ist der Mieter ab dem Erhalt der Kündigung dazu verpflichtet, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen, auch außerhalb des bisherigen Wohngebiets.

Wenn der Mieter nicht auszieht: Was muss ich bei der Räumungsklage beachten?

Kommt der Mieter trotz ordnungsgemäßer Kündigung des Mietverhältnisses der Räumung der Wohnung nicht nach, können Sie als Vermieter Klage erheben. Keinesfalls jedoch dürfen Sie die Wohnung eigenmächtig räumen, da Sie sich sonst des Hausfriedensbruchs strafbar machen würden.

Voraussetzung für eine erfolgreiche Räumungsklage ist die wirksame Kündigung. Zunächst empfiehlt es sich, eine Nachfrist zur Räumung zu setzen und erst bei deren Verstreichen Klage zu erheben. Sofern der Mieter nicht alleine die Wohnung bewohnt, sollte die Räumungsklage gegen alle Bewohner erhoben werden, wie z.B. Familienangehörige oder Untermieter.

Ist die Räumungsklage erfolgreich, muss der Mieter die Wohnung räumen. Das Gericht kann hierfür jedoch eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Die Miete ist in diesem Fall weiter zu zahlen.

Sollte der Mieter auch zu dieser Frist die Wohnung nicht räumen, kann eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher veranlasst werden.

Die Kosten des Verfahrens bei erfolgreicher Räumungsklage trägt der Mieter. Hierzu gehören Rechtsanwaltskosten, Gerichtskosten, Kosten für den Gerichtsvollzieher und ähnliche. Das gilt auch für mögliche Renovierungs- und Räumungskosten, wenn die Wohnung bei der Übergabe nicht dem vereinbarten Zustand entspricht.

Fragen zum Thema?

Selbstverständlich informieren wir Sie im Zusammenhang mit dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnungen über geltende Sperrfristen und die Möglichkeiten der Eigenbedarfskündigung. Bei konkreten Fragen, schreiben Sie uns gerne eine Nachricht über unser Kontaktformular oder rufen Sie uns unter +49 (30) 610 820 200 an.