Wer mitreden will, sollte um die Fakten wissen.
Denkmalschutz-AfA
Steuern sparen mit dem Kauf einer Denkmalimmobilie
Denn Kosten für Sanierung und Modernisierung können Sie über die Denkmalschutz-AfA jährlich abschreiben - auch als Selbstnutzer!
AfA = Absetzung für Abnutzung
Der deutsche Staat fördert mit steuerlichen Vorteilen die Erhaltung und den Schutz der Bausubstanz von Immobilien. Die sogenannte Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) können Vermieter von Immobilien ansetzen, um ihre Steuerlast zu senken.
Zugrunde liegt die Annahme, dass sich ein Gebäude über die Zeit abnutzt und daher stetig an Wert verliert. Vermieter können die Anschaffungs- und Herstellungskosten deshalb über viele Jahre hinweg von der Steuer abschreiben. Dies geschieht linear, was bedeutet, dass der Prozentsatz über den gesamten Zeitraum gleichbleibt.
Dabei wird zwischen Altbau und Neubau unterschieden:
- Altbau-AfA: Hierunter fallen alle Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden. Innerhalb von 40 Jahren können die Anschaffungskosten für die Immobilie mit jährlich 2,5 % abgeschrieben werden.
- Neubau-AfA: Für Immobilien, die nach 1925 errichtet wurden, können die Anschaffungskosten zu 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden.
Grundstücke können nicht abgeschrieben werden, da diese keinem Wertverlust unterliegen.
Wichtig: Über die AfA absetzbar sind nur die reinen Anschaffungskosten für das Objekt. Renovierungs- und Sanierungsarbeiten sind nicht inbegriffen. Hier greift jedoch die Denkmalschutz-AfA, sofern es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt.
Denkmalschutz-AfA
Da das Wohnen in der eigenen Immobilie vom Staat als Privatangelegenheit betrachtet wird, gibt es für Selbstnutzer keine linearen Abschreibungen für ihr Wohneigentum. Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie profitieren aber auch private Käufer, die die Immobilie selbst bewohnen möchten, von der Denkmalschutz-AfA. Da bei solchen Gebäuden der Aufwand für Instandsetzung und Modernisierung besonders hoch ist, bietet der Staat zusätzliche Anreize. Das soll es für Immobilieneigentümer attraktiver machen, in den Erhalt der Bausubstanz zu investieren.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden die Kosten für die Denkmalsanierung anteilig auf die Eigentümer angerechnet.
Warum lohnt sich der Kauf einer Denkmalimmobilie besonders?
Kapitalanleger können dank der Denkmalschutz-AfA die Kosten für die Sanierung und Modernisierung ihrer vermieteten Immobilie zu 100 % in der Einkommensteuererklärung geltend machen. Selbstnutzer können immerhin 20 % der Sanierungskosten steuerlich geltend machen - das macht den Immobilienkauf rückwirkend deutlich günstiger.
Hierfür gelten folgende Zeiträume:
- Kapitalanleger: Die kompletten Kosten können acht Jahre lang zu 9 % und weitere vier Jahre zu 7 % abgeschrieben werden.
- Selbstnutzer: Die Sanierungskosten können über zehn Jahre zu 9 % des zu versteuernden Einkommens abgeschrieben werden.
Das macht Denkmalschutzimmobilien zu einer besonders lohnenden Kapitalanlage. Denn dank dieser Steuersparmöglichkeiten erhöht sich die Rendite, wenn die Immobilie vermietet wird.
Gut zu wissen: Da im deutschen Steuerrecht bei der Förderung für Aufwendungen zwischen Kaufpreis und Sanierung unterschieden wird, profitieren Kapitalanleger sowohl von der linearen Denkmal- bzw. Neubau-AfA als auch der Denkmalschutz-AfA. Beide können steuerlich geltend gemacht werden.
Wichtig: keine Sanierung ohne Denkmalschutzbehörde
Um die kompletten Sanierungskosten absetzen zu können ist es wichtig, dass die Arbeiten an der Immobilie erst nach dem Kauf beginnen. Zuvor ist die Denkmalschutzbehörde zu konsultieren und sicherzustellen, dass alle Vorschriften erfüllt werden.
Sind alle Arbeiten abgeschlossen, stellt die zuständige Denkmalschutzbehörde nach der Bauabnahme eine Bescheinigung aus, die beim Finanzamt vorgelegt werden muss. Erst dann können die Sanierungskosten bei der jährlichen Einkommensteuererklärung abgeschrieben werden.
Denkmalschutz und Ensembleschutz
Auf die Details kommt es an: Nicht immer steht ein gesamtes Gebäude unter Denkmalschutz. Mitunter bezieht sich dieser zum Beispiel allein auf die Fassade. In diesem Fall können lediglich Ausgaben für die Fassadensanierung oder denkmalgerechte Fenster abgeschrieben werden. Also alle Ausgaben in Zusammenhang mit dem äußeren Erscheinungsbild.
Die Regelungen für Berlin können Sie auf der Website der Stadt nachlesen.
Denkmalgeschützte Immobilien in Berlin kaufen
Gerne unterstützen wir Sie bei der Suche nach einer denkmalgeschützten Immobilie in Berlin und Umland. Sie finden zahlreiche aktuelle Immobilienangebote auf unserer Webseite.
Für weitere Fragen steht Ihnen unser erfahrenes Maklerteam jederzeit telefonisch (+49 30 610 820 200) oder per E-Mail zur Verfügung.
Immobiliensteuer beim Kauf
Beachten Sie rund um steuerliche Vorteile in Zusammenhang mit dem Immobilienkauf auch unsere Artikel Steuern sparen durch Vermietung und Absetzbare Kosten beim Immobilienkauf.
Die hier aufgeführten Informationen basieren auf aktuellen Steuerrechtlinien und Gesetzesgrundlagen und sollen lediglich eine Orientierung zum Thema bieten. Wir empfehlen Ihnen die Konsultation eines erfahrenen Steuerberaters.
