Denkmalimmobilien

“Keine Furcht vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie", rät Expertin Franziska Dietzsch im Interview und gibt Tipps für die Planung einer nötigen Sanierung oder Modernisierung. Der Aufwand lohnt sich, denn Denkmalschutzimmobilien bieten ein besonders hochwertiges Wohngefühl und durch Sanierung großes Potenzial zur Wertsteigerung.

Denkmalschutzimmobilien: repräsentativ, individuell und besonders gefragt

Sie sind beliebt bei privaten Immobilienkäufern aber auch bei Mietern. Denn ihre historisch markante Architektur und Ausstattungsmerkmale heben Denkmalschutzimmobilien stark von den oft uniformen, unpersönlichen Stilrichtungen im jüngeren Neubau ab. Man denke an Fachwerkhäuser, Fensterläden, Stuckfassaden, Klinker…

Zudem verbirgt sich hier echtes Potenzial für eine Wertsteigerung der Immobilie: zwar sind Denkmalimmobilien häufig renovierungsbedürftig oder müssen energetisch modernisiert werden, dafür sind sie aber auch relativ kostengünstig zu erwerben. Wer klug kalkuliert, berücksichtigt beim Kauf schon die Kosten für Modernisierung und Sanierung – und landet am Ende bei ähnlichen Kosten wie beim Erwerb einer neueren Immobilie. Darüber hinaus bieten sich Kaufinteressenten staatliche Fördermöglichkeiten und steuerliche Vergünstigungen – sowohl bei der Selbstnutzung als auch späteren Vermietung.

Interview: Expertin teilt Tipps zur erfolgreichen Sanierung von Denkmalschutzimmobilien

Um Ihnen einen bestmöglichen Überblick rund um den Kauf und die Sanierung einer Denkmalimmobilie zu bieten, haben wir die Architektin und Energieberaterin Franziska Dietzsch von Klinker & Klunker aus Berlin zum Thema befragt. Sie hat in ihrer langjährigen Arbeit als Projektmanagerin für Sanierungsmaßnahmen schon viele Kundinnen und Kunden durch diese Prozesse begleiten dürfen und besitzt speziell im Bereich Altbau und Denkmalimmobilien umfangreiche Erfahrung. Sie gibt wertvolle Empfehlungen, wie man am besten an die Planung herangeht und welche finanziellen Aspekte man beachten sollte.

IK: Franziska, wir erleben es in unserer täglichen Arbeit immer wieder, dass Immobilienkäufer mit Unsicherheiten an das Thema Denkmalschutzimmobilien herangehen. Die Immobilien begeistern, aber die Kaufinteressenten wissen nicht genau, was nach dem Kauf auf sie zukommt. Welche Gedanken beschäftigen deine Kunden?

FD: Das erlebe ich auch. Es sind oft Sorgen vor hohen Renovierungs- und Instandhaltungskosten, behördlichen Auflagen oder eingeschränkter Energieeffizienz und begrenzten Modernisierungsmöglichkeiten. Böse Überraschungen nach dem Kauf entstehen aber meist nur aus Unwissenheit über die tatsächlichen Herausforderungen und Kosten bei der Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie. Und vielen Käufern ist nicht bewusst, welche staatlichen Fördermöglichkeiten es gibt und dass sich ihnen auch steuerliche Vorteile in Form von Sonderabschreibungen bieten.

Wichtig: Vor dem Kauf ist nach dem Kauf! Eine faktische Aufklärung und Beratung schon vor dem Kauf, oder auch nach einer Erbschaft, kann viele Bedenken zerstreuen und dazu beitragen, mehr Interessenten für denkmalgeschützte Immobilien zu gewinnen. Denn moderne Sanierung und historisches Flair können sich ganz wunderbar ergänzen.

Eine gut durchdachte Sanierung, die sowohl Wertschätzung für die Geschichte als auch eine sinnvolle Anpassung an heutige Bedürfnisse zeigt, macht ein denkmalgeschütztes Gebäude zu einem außergewöhnlichen und wertvollen Zuhause. Wer diese Einzigartigkeit zu schätzen weiß, sollte deshalb wegen möglicher Unsicherheiten nicht vor dem Kauf zurückschrecken – sondern sich bei Fragen beraten lassen. Ich hoffe, dass dieses Interview dabei ebenfalls hilft.

IK: Mit dem Förderprogramm "Jung kauft Alt“ können Immobilienkäufer seit Kurzem auch günstigere Kredite und Zuschüsse für die Sanierung von Bestandsimmobilien beantragen. Welche Fördermöglichkeiten gibt es denn, die Käufer beziehungsweise Eigentümer finanziell entlasten?

FD: Neben dem Programm „Jung kauft Alt“ gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien, die Eigentümern helfen sollen, die mit höheren Kosten verbundene Investition zu bewältigen. Diese Förderungen stammen aus unterschiedlichen Quellen, wie dem staatlichen Bundesdenkmalpflegeprogramm, der KfW-Förderbank und steuerlichen Vergünstigungen. Da nicht jede Förderung für jede Immobilienart beantragt werden kann, lohnt sich auch hier die Beratung durch eine Fachfrau oder einen Fachmann. Diese findet man z.B. über die Finanzierungs- oder Bankberatung.

IK: Welche konkreten steuerlichen Vorteile bieten sich privaten Immobilienkäufern, die eine Denkmalschutzimmobilie kaufen und sanieren?

FD: Da es zahlreiche Verpflichtungen zur Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zum Denkmalschutz gibt, erhalten Eigentümer steuerliche Vorzüge. Wird die Denkmalimmobilie vor Beginn der Modernisierungsarbeiten gekauft, können nicht nur Sanierungskosten sondern auch die Erwerbskosten steuerlich geltend gemacht werden. Oft erhalten sie auch einen Grundsteuererlass.

Für selbstgenutzte denkmalgeschützte Immobilien können neun Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre hinweg abgesetzt werden. Das ist im § 7i des Einkommenssteuergesetzes in Form der „Absetzung für Abnutzung von Baudenkmälern“ geregelt, auch Denkmalschutz-AfA genannt.

Bei vermieteten Immobilien können neun Prozent der Sanierungskosten in den ersten acht Jahren und danach sieben Prozent in weiteren vier Jahren abgesetzt werden.

Sogenannte Erhaltungsaufwendungen, also Kosten für die laufende Instandhaltung und Renovierung, können darüber hinaus bei vermieteten Objekten als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.

Und was viele nicht wissen: Denkmalimmobilien sind eine gute Kapitalanlage für zukünftige Generationen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, steuerfrei vererbt werden. Bei besonders hohen jährlichen Erhaltungskosten kann die Erbschaftssteuer anteilig bis zu 85 Prozent entfallen.

IK: Was gibt es denn bei der Planung der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie zu beachten? In welchen Bereichen können Eigentümer frei entscheiden und wo müssen sie gegebenenfalls zusätzliche Genehmigungen für die Maßnahmen einholen?

FD: Grundsätzlich sollte man sich mit seinem Vorhaben frühzeitig an die Denkmalschutzbehörde wenden. In Berlin sind diese jeweils bei den Bezirken angesiedelt. Denn jede bauliche Veränderung oder Renovierung an einem denkmalgeschützten Gebäude erfordert eine Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde. Um den Prozess nicht unnötig zu verlangsamen und Frustrationen zu vermeiden, sollten Eigentümer sich daher genau informieren, welche Gestaltungsmöglichkeiten sie haben und wo ihre individuellen Wünsche durch den Denkmalschutz womöglich eingeschränkt werden. Das betrifft insbesondere die Fassadengestaltung, Fenster, Türen und manchmal sogar die Innenräume, ist aber in der Regel auch klar bei den Denkmalbehörden dokumentiert.

Darüber hinaus muss man sich bewusst machen, dass die Auflagen meist höhere Kosten als bei einer klassischen Sanierung oder Modernisierung mit sich bringen. Dies kann durch einen niedrigeren Kaufpreis aber in der Gesamtsumme ausgeglichen werden. Oft muss mit speziellen und teureren Materialien sowie Techniken saniert werden. Eine gewisse Unwägbarkeit besteht außerdem immer in Hinblick auf Überraschungen bei der Bausubstanz, die erst im Laufe der Sanierungsarbeiten festgestellt werden und weitere Zusatzkosten verursachen können.

IK: Wie sieht es mit Blick auf die Energieeffizienz aus? Welche Modernisierungsmöglichkeiten haben Eigentümer?

FD: Denkmalgeschützte Gebäude dürfen oft nicht gedämmt oder mit modernen Fenstern ausgestattet werden, da dies das Erscheinungsbild beeinträchtigen könnte. Das führt im Vergleich zu neueren Immobilien zu höheren Heizkosten. Über horrende Heizkosten muss man sich meist aber keine Sorgen machen: oft bieten diese Gebäude aufgrund ihrer Bauweise mit massiven, gut isolierenden Steinmauern, Holzfenstern und natürlichen Materialien ein angenehmes Raumklima. Übrigens ist beim Verkauf oder der Vermietung einer Denkmalimmobilie kein Energieausweis notwendig.

Darüber hinaus entsprechen ältere Gebäude häufig nicht modernen Standards, was Wasser- und Stromleitungen, Heizsysteme und Internetanschlüsse betrifft. Diese Infrastruktur aufzurüsten ist erst einmal aufwendiger, jedoch nicht unmöglich.

Fenster können beispielsweise durch moderne Isolierverglasung energieeffizient gestaltet werden, ohne die geschützte Optik zu verändern. Oder es kann die Wand im Innenbereich zum Beispiel durch eine Einblasdämmung gedämmt werden, auch das stört die geschützte Optik nicht.

IK: Stichwort Nachhaltigkeit: Wie kann trotz Sanierung das Denkmal-Flair erhalten bleiben?

Das Ziel einer jeden Denkmalsanierung sollte es sein, eine harmonische Balance zwischen dem Erhalt der authentischen Bausubstanz und der notwendigen Modernisierung zu finden. Aus meiner Praxiserfahrung verschiedener Sanierungsprojekte habe ich folgende Strategien entwickelt, wie das gelingen kann.

1. Bestandsaufnahme und Planung: Vor der Sanierung sollte eine detaillierte Bestandsaufnahme des Gebäudes durchgeführt werden, um die historischen Elemente zu identifizieren, die unbedingt erhalten werden müssen (z.B. Stuckdecken, Holzbalken, alte Fliesen oder historische Türen). Dabei ist es empfehlenswert frühzeitig Denkmalschutzbehörden oder Restauratoren hinzuzuziehen. Eine enge Zusammenarbeit mit Fachleuten, wie Denkmalpflegern, Architekten und Restauratoren, ist entscheidend, um die Balance zwischen Erhalt und Modernisierung zu finden. Diese können wertvolle Hinweise geben, welche Elemente besonders schützenswert sind und welche modernen Anpassungen zulässig sind.

    

2. Modernisierung mit Rücksicht auf historische Substanz: Moderne Technik kann behutsam integriert werden, ohne den Charakter des Gebäudes zu zerstören. Zum Beispiel können unsichtbare Fußbodenheizungen, verdeckte Elektroinstallationen oder dezente LED-Beleuchtung genutzt werden. Bei der energetischen Sanierung sollten Lösungen gewählt werden, die das historische Erscheinungsbild nicht beeinträchtigen, etwa eine innenseitige Wärmedämmung, die die Fassade unangetastet lässt. Bei Fenstern sollten möglichst originalgetreu nachgebaute Elemente verbaut werden, um den Charakter der Fassade zu bewahren. 

    

3. Restaurierung statt Erneuerung: Wenn es möglich ist, sollte eher restauriert als ersetzt werden. Das betrifft insbesondere Holzbalken, Stuckelemente, Fliesen, Bodenbeläge und Türen. Historische Elemente zu erhalten und zu restaurieren verleiht dem Gebäude Authentizität. So können auch alte Böden (z.B. Dielen oder Parkett) abgeschliffen und versiegelt, statt komplett ausgetauscht werden. 

IK: Welche Schätze hast du denn bei den Sanierungsprojekten von Klinker & Klunker geborgen?

FD: Ich liebe Projekte in Altbauten und Denkmalschutzimmobilien! In vielen Berliner Altbauten schlummern unter Schichten von Teppichen oder Laminat noch wahre Schätze. So finden wir in Schlaf- und Arbeitszimmern größtenteils originale Holzdielen oder hochwertige Terrazzoböden in Fluren und Küchen. Hier lohnt es sich meiner Erfahrung nach immer, einen Blick von professionellen und erfahrenen Handwerkern auf die Immobilie werfen zu lassen. Denn selbst wenn der Boden bereits Schäden aufzeigt, gibt es tolle Techniken, um solche Stellen zu kaschieren und so gut wie unsichtbar zu machen.

Auch bei Abrissarbeiten finden wir immer wieder kleine Schätze. So verbargen sich zum Beispiel hinter einer Vorwand im Badezimmer historische Fliesen aus den 1920er Jahren. Oder manchmal finden wir in den Kellerräumen alte Stuckelemente oder Rosetten. Richtig aufgearbeitet, nutzen wir solche Besonderheiten als Eyecatcher bei der Neugestaltung der Innenräume.

Denkmalimmobilien in Berlin kaufen

In unseren Immobilienangeboten finden sich immer wieder attraktive Denkmalimmobilien: Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern in zentralen City-Lagen ebenso wie denkmalgeschützte Einfamilien- und Reihenhäuser im Grünen.

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Wir danken Franziska Dietzsch herzlich für das Interview. 

Dieser Beitrag soll Ihnen einen Einstieg zum Thema Denkmalimmobilien und deren Sanierung bieten. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen ersetzen keine professionelle Beratung. Bei den Empfehlungen handelt es sich um individuelle Einschätzungen der Expertin. Diese spiegeln nicht die generelle Haltung der ImmoKEY GmbH wider.

Fotos: Klinker & Klunker, ImmoKEY GmbH