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Badsanierung
Expertentipps zu Planung, Kosten und Fördermöglichkeiten.
Expertin Franziska Dietzsch teilt Tipps und Erfahrungen zu Planung, Kosten und Fördermöglichkeiten.
Franziska Dietzsch von Klinker & Klunker aus Berlin teilt Tipps und Erfahrungen zu Planung, Kosten und Fördermöglichkeiten.
Fast eine Stunde verbringen die Deutschen täglich im Badezimmer
Durchschnittlich 42 bis 56 Minuten verbringen Erwachsene pro Tag im Badezimmer mit Waschen, Anziehen und Schönheitspflege (Statistisches Bundesamt). Das macht das Badezimmer zu einem zentralen Lebensort, dessen Gestaltung und Zustand entscheidend für ein angenehmes Wohngefühl sind.
Viele Immobilienkäufer kalkulieren deshalb schon beim Kauf eine umfangreiche Badsanierung mit ein, um ihr neues Zuhause nach ihren Vorstellungen und Wünschen zu gestalten und einen perfekten Wohlfühlort zu schaffen.
Besonders in Altbauten oder älteren Häusern gibt es oft charmante Details, die es wert sind, erhalten oder modern interpretiert zu werden. Etwa wunderschöne, handwerklich gefertigte Fliesen und Mosaike oder historische Kupfer Armaturen.
Was Sie bei der Planung für eine erfolgreiche Badezimmersanierung beachten sollten, erfahren Sie in diesem Interview.
Expertin: "So gelingt die Badsanierung."
Um Ihnen den bestmöglichen Überblick zum Thema zu verschaffen, haben wir die erfahrene Architektin und Projektplanerin Franziska Dietzsch von Klinker & Klunker aus Berlin zum Thema befragt. Sie hat schon für viele Kunden erfolgreich Badezimmersanierungen in Wohnungen und Häusern geplant und bis zum Abschluss der Arbeiten begleitet. Hier teilt sie ihre Erfahrungen und gibt konkrete Empfehlungen zu Kosten, Zeitplanung und Fördermöglichkeiten.
ImmoKEY: Franziska, welche Besonderheiten gilt es für Eigentümer bei der Planung zu beachten? Gibt es beispielsweise Unterschiede zwischen der Badsanierung in einem Einfamilienhaus gegenüber der Sanierung in einer Eigentumswohnung innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG)?
Franziska Dietzsch: Die Rahmenbedingungen in einer Eigentumswohnung unterscheiden sich auf jeden Fall von denen im Einfamilienhaus. Denn Wasser- und Abwasserleitungen, Wände oder manchmal sogar der Bodenaufbau können das Gemeinschaftseigentum betreffen. Das kann dazu führen, dass eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder des Verwalters eingeholt werden muss, bevor die Sanierung durchgeführt werden kann. Im Einfamilienhaus können Eigentümer meist freier agieren, müssen aber auch, im Gegensatz zur WEG, sämtliche Kosten alleine tragen.
Ich habe einmal die zentralen Unterschiede für die rechtlichen Rahmenbedingungen, Planungs- und Genehmigungsprozesse, technischen Besonderheiten sowie Kosten und Finanzierung zusammengefasst:
| Einfamilienhaus |
Rahmenbedingungen: In einem Einfamilienhaus haben Eigentümer volle Entscheidungsfreiheit über alle baulichen Maßnahmen, da es sich um ihr eigenes Gebäude handelt. Es gibt keine Notwendigkeit, andere Parteien zu konsultieren oder Genehmigungen einzuholen (außer bei Eingriffen in tragende Wände oder baurechtlich relevanten Änderungen). |
Planungs- und Genehmigungsprozess: Sie können frei über die Umbauten entscheiden und müssen nur gegebenenfalls lokale Bauvorschriften beachten, falls es zu größeren baulichen Änderungen kommt. |
Technische Besonderheiten: In älteren Einfamilienhäusern können Rohrleitungen und elektrische Installationen oft überholungsbedürftig sein. Der Austausch ist jedoch relativ unkompliziert, da alle Installationen problemlos verändert werden können. Individuelle Heiz- und Lüftungslösungen: Sie können frei entscheiden, ob Sie z.B. eine Fußbodenheizung einbauen, eine neue Lüftung installieren oder die Heizkörper austauschen. Es gibt keine Einschränkungen durch Gemeinschaftsstandards. Lediglich gesetzliche Anforderungen sollten Sie bei der Planung der Haustechnik berücksichtigen. |
Kosten und Finanzierung: Alle Kosten der Badsanierung (inkl. möglicher Reparaturen an älteren Leitungen oder Wänden) trägst du allein. Im eigenen Haus sind solche Sanierungen oft langfristige Investitionen, die den Wert des gesamten Hauses steigern. |
| Eigentumswohnung (WEG) |
Rahmenbedingungen: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört Ihnen zwar die Wohnung, aber Teile des Badezimmers können Gemeinschaftseigentum betreffen. Dazu zählen z.B. Wasser- und Abwasserleitungen, tragende Wände, Außenwände, und manchmal sogar der Bodenaufbau. Bei Änderungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen (z.B. Rohrleitungen, Durchbrüche, bauliche Eingriffe), müssen Sie die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder des Verwalters einholen. Das kann den Prozess verzögern. In der Teilungserklärung und in der Gemeinschaftsordnung ist festgelegt, welche Teile der Immobilie Gemeinschaftseigentum und welche Sondereigentum sind. Diese Dokumente solltest du vor der Sanierung genau prüfen. |
Planungs- und Genehmigungsprozesse: Eingriffe in Gemeinschaftseigentum (z.B. Hauptleitungen, tragende Wände) erfordern oft eine Genehmigung durch die WEG. Diese Prozesse können langwierig sein, da sie bei einer Eigentümerversammlung diskutiert und genehmigt werden müssen. Der Verwalter der WEG muss bei allen Änderungen, die Gemeinschaftseigentum betreffen, einbezogen werden. Bei größeren Eingriffen kann die WEG die Einholung von Gutachten oder speziellen Prüfungen verlangen. In einer Eigentumswohnung können zusätzliche Auflagen hinsichtlich Schall- und Brandschutz gelten, insbesondere wenn Änderungen an den Böden oder Decken vorgenommen werden. Der Schallschutz zu Nachbarwohnungen muss oft verbessert oder auf den aktuellen Stand gebracht werden. |
Technische Besonderheiten: Änderungen an den Wasserleitungen, Abwasserrohren oder der Elektrik müssen an das vorhandene Netz des Hauses angeschlossen werden, das oft Teil des Gemeinschaftseigentums ist. Eingriffe können schwierig oder teuer sein, wenn z.B. alte Steigleitungen für das gesamte Gebäude ersetzt werden müssen. In Eigentumswohnungen sind die baulichen Möglichkeiten oft eingeschränkter. Beispielsweise kann es schwieriger sein, eine Fußbodenheizung zu installieren, da der Bodenaufbau Teil des Gemeinschaftseigentums ist. Altbauten haben oft keine mechanische Belüftungssysteme. Die Installation einer Entlüftung für ein fensterloses Bad kann komplexer sein, da dies möglicherweise die Zustimmung der WEG erfordert. |
Kosten und Finanzierung: Wenn die Sanierung auch Gemeinschaftseigentum betrifft (z.B. Wasserrohre), kann ein Teil der Kosten durch die WEG oder über Sonderumlagen abgedeckt werden. Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum können für alle Eigentümer finanzielle Auswirkungen haben. In bestimmten Fällen können Kosten durch die Gemeinschaft getragen werden, was Zustimmung und Klärung erfordert. |
Zusammenfassend lässt sich also sagen: Die Badsanierung in einem Einfamilienhaus bietet deutlich mehr Flexibilität und Entscheidungsfreiheit, sowohl in Bezug auf die Planung als auch auf die technische Umsetzung. Die Maßnahmen können ohne die Zustimmung anderer umgesetzt werden, Sie sind lediglich an gesetzliche Vorschriften gebunden.
In einer Eigentumswohnung im Altbau mit WEG müssen Sie hingegen die rechtlichen und organisatorischen Anforderungen beachten. Dem können Sie aber entgegnen, indem Sie mögliche Genehmigungsprozesse und Abstimmungen für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum frühzeitig mit einplanen. Informieren Sie sich daher frühzeitig über die Gegebenheiten in Ihrem Gebäude.
Welchen zeitlichen Aufwand sollte man für die Badsanierung in einer Eigentumswohnung einplanen?
Die Dauer einer Badsanierung hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Größe des Badezimmers, der Umfang der Arbeiten, die benötigten Materialien und ob es sich um eine Komplett- oder Teilsanierung handelt.
Für eine komplette Badsanierung sollte man etwa drei bis fünf Wochen einplanen. Müssen zusätzliche Arbeiten wie die Neuverlegung von Leitungen durchgeführt werden oder tauchen andere unerwartete Probleme auf, kann sich das verlängern. Deshalb ist es besonders wichtig, schon bei der Planung der Arbeiten eine genaue Bestandsaufnahme zu machen.
Bei kleineren Teilsanierungen, zum Beispiel nur neue Fliesen oder die Installation einer neuen Dusche, ist die Dauer erheblich kürzer, oft nur eine Woche.
Einflussfaktoren, die den Zeitplan verlängern können, sind beispielsweise unerwartete Schäden wie feuchte Wände oder Schimmel, Lieferprobleme bei bestellten Materialien oder die Koordination der verschiedenen Gewerke, also wenn mehrere Handwerker beim Abschluss ihrer Arbeiten aufeinander warten müssen.
Hast du ein Beispiel aus deiner beruflichen Praxis, mit welchen Kosten und welchem Zeitaufwand bei einer Badsanierung zu rechnen ist?
Kosten und Zeitaufwand können, je nach Immobilie, sehr unterschiedlich sein. Pauschal kann man das also nicht festlegen. Hier zwei Beispiele von eigentlich vergleichbaren Sanierungen in Altbauten, die wir geplant und durchgeführt haben:
- Projekt: „Altbau-Love Wilmersdorf“
- Baujahr: 1930
- Maßnahmen: komplette Badsanierung inkl. Entkernung, neuer Leitungen und Rohre
- Kosten: ca. 25.000 Euro
Zeitaufwand: ca. 6 Wochen
- Projekt: „Altbau-Love Dahlem“
- Baujahr: 1923
- Maßnahmen: komplette Badsanierung inkl. neuer Leitungen und Rohre
- Kosten: ca. 18.000 Euro
- Zeitaufwand: ca. 7 Wochen
Obwohl die geplanten Maßnahmen sehr ähnlich waren, sind Kosten und Zeitaufwand unterschiedlich. Letztlich ist jede Immobilie eigen und bringt unterschiedliche Anforderungen für ein solches Projekt mit, besonders im Altbau.
Gibt es auch für die Badsanierung Fördermittel, die Eigentümer in Anspruch nehmen können, um die Kosten zu reduzieren?
Ja, es gibt verschiedene Fördermittel und Zuschüsse für die Badsanierung, insbesondere wenn es um barrierefreie und behindertengerechte Umbauten oder energetische Modernisierungen geht. In Deutschland bieten verschiedene Institutionen finanzielle Unterstützung für bestimmte Maßnahmen. Hier sind einige der wichtigsten Möglichkeiten:
| Förderstelle | Was wird gefördert? |
| BAFA-Förderung für Heizsysteme | Wird im Rahmen der Badsanierung die Heizung modernisiert, z. B. durch den Einbau einer Wärmepumpe, Solarthermie oder einer Brennstoffzelle, können Fördermittel beantragt werden. Zuschüsse werden bis zu 35 % der Investitionskosten gewährt, bei Austausch einer alten Ölheizung sogar bis zu 45 %. |
| KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“ (Zuschuss 455-B) | Gefördert werden Umbauten, die das Bad barrierefrei gestalten: z. B. bodengleiche Duschen, rutschfeste Bodenbeläge oder der Einbau von Haltegriffen (entsprechend der DIN-Normen zur Barrierefreiheit). Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden. Zuschüsse bis zu 6.250 Euro sind möglich, die bis zu 10 % der förderfähigen Kosten (max. 50.000 Euro je Wohneinheit) abdecken. |
| Pflegekassenzuschuss (Pflegegrad 1 – 5) | Besitzt eine im Haushalt lebende Person einen Pflegegrad, können Zuschüsse für barrierefreie Umbaumaßnahmen beantragt werden, wenn diese die Pflege zuhause erleichtern oder dadurch die Selbständigkeit der pflegebedürftigen Person erhöht wird, z. B. bodengleiche Dusche, Einbau von Haltegriffen oder rutschfeste Bodenbeläge. Gewährt werden Zuschüsse von bis zu 4.000 Euro pro Maßnahme. |
| Förderung durch das Integrationsamt oder Sozialamt | Der behindertengerechte Umbau eines Bades kann unterstützt werden, insbesondere wenn dies für die berufliche Teilhabe erforderlich ist. Auch das Sozialamt kann, je nach Bedarf und finanzieller Situation, Förderungen anbieten. Details zur Höhe der Zuschüsse erhalten Sie auf Anfrage beim jeweiligen Amt. |
Es lohnt sich, die KfW-Programme, BAFA-Förderungen sowie regionale und pflegespezifische Zuschüsse zu prüfen. Um das Potenzial dieser Fördermittel voll auszuschöpfen, sollte eine frühzeitige Planung und Antragstellung erfolgen. Meist ist eine Antragstellung vor Umsetzung der Maßnahmen nötig.
Zusätzlich können Kosten steuerlich abgesetzt werden. Handwerkerkosten für Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen können mit 20 % in einer maximalen Höhe von 1.200 Euro pro Jahr von der Steuer geltend gemacht werden. Wird das Bad in einer vermieteten Immobilie saniert, können die Kosten als Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden.
Wer sich gut informiert, kann also durch Zuschüsse, Förderung und Steuerabschreibungen einen Teil der Kosten wieder reinholen.
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Wir danken Franziska Dietzsch, dass sie erneut ihre Erfahrungen mit unseren Lesern teilt. Wer mehr Expertentipps von ihr lesen möchte, findet diese zum Beispiel rund um die Themen Denkmalimmobilien, Photovoltaik oder Altbausanierung.
Fotos: Klinker & Klunker GmbH, ImmoKEY GmbH
