Wer mitreden will, sollte um die Fakten wissen.
Altbausanierung
5 Profi-Tipps zur Kosteneinsparung
Charakteristische Altbauwohnungen sind beliebt. Architektin Franziska Dietzsch von Klinker & Klunker aus Berlin gibt wichtige Ratschläge, wie die Altbausanierung nicht zur Kostenfalle wird.
Die Nachfrage nach Altbau ist weiterhin hoch
Zwar wird der Kauf von Neubauten verstärkt gefördert, doch Anschaffung und Bau sind mit hohen Kosten verbunden. Die Konsequenz: viele Kaufinteressierte suchen nach günstigeren Bestandsimmobilien. Besonders der Altbau um die Jahrhundertwende verströmt aufgrund seiner architektonischen Besonderheiten ein ganz eigenes Flair. Nicht zuletzt auch durch die historisch gewachsenen Kieze und attraktiven Lagen, die eine hohe Wohnqualität und Infrastruktur bieten.
Die zusätzlichen Kosten und der Aufwand für Modernisierung und energetische Sanierung sind für Kaufinteressierte jedoch oft schwer einzuschätzen. Dennoch muss niemand auf die Verwirklichung seines Wohntraums im Altbau verzichten, wie Architektin und Projektleiterin Franziska Dietzsch des Berliner Unternehmens Klinker & Klunker in unserem Interview beweist. Die Expertin für Sanierungen und Bauprojekte teilt ihre Erfahrungen zu den häufigsten Maßnahmen bei der Altbausanierung und verrät konkrete Tricks, um Kosten zu reduzieren.
Franziska Dietzsch, Co-Gründerin von Klinker & Klunker aus Berlin
"Es macht immer wieder Spaß, verstaubte Immobilien aus ihrem Dornröschenschlaf zu küssen."
Vorteile der Altbausanierung
IImmoKEY (IK): Welche Vorteile bieten Kauf und Sanierung eines Altbaus gegenüber dem Kauf eines Neubaus?
Franziska Dietzsch (FD): Neben der meist sehr attraktiven Lage und Infrastruktur, fallen mir da vor allem die Themen Nachhaltigkeit und Materialqualität ein. Viele Altbauten wurden aus hochwertigen Materialien und in solider Bauweise errichtet. Nutzt man dieses Potenzial, können Ressourcen geschont werden, weil Materialien häufig weiter verwendet oder aufgearbeitet werden können.
Da es sich um Bestandsimmobilien handelt, sind umfangreiche Bauanträge im Gegensatz zum Neubau nicht nötig. Lediglich bei der Umnutzung oder bei Anbauten müssen Bebaubarkeit und rechtliche Rahmenbedingungen genauer beleuchtet werden.
Ein ausschlaggebender Punkt für viele Käufer ist aber der besondere Charme und Charakter durch die historische Architektur, handwerkliche Details und die typischerweise mit dem Altbau verbundenen Merkmale wie Stuck, hohe Decken und großzügige Räume.
"Manchmal schlummern unter alten unansehnlichen Bodenbelägen hochwertige Materialien, die nur aufgearbeitet werden müssen."
Kosten und Zeitaufwand kalkulieren
IK: Welche Tipps und Erfahrungswerte kannst du Eigentümern oder Käufern für die Planung der Altbausanierung mitgeben?
FD: Nehmt schon bei der ersten Besichtigung einen Experten in Sachen Bau, Statik und Architektur mit ins Boot. So können von Anfang an Fragen besprochen, budgetrelevante Themen erkannt und böse Überraschungen vermieden werden.
Besonders im Altbau sollte das Budget für die Sanierung nicht zu knapp bemessen werden, da es immer zu ungeplanten Maßnahmen kommen kann, die man erst während der Bauarbeiten erkennt. Laien profitieren hier besonders von einem professionellen Partner an ihrer Seite.
Als Beispiel kann ich unser gemeinsames Projekt mit ImmoKEY-Maklerin Victoria in Wilmersdorf heranziehen. Hier leiten wir gerade die Teilsanierung einer 3-Zimmer-Altbauwohnung von 1918 für den Eigentümer. Die Substanz ist grundsätzlich gut erhalten, besonders Böden, Heizungen, Fenster und Badezimmer benötigen aber eine Erneuerung beziehungsweise Aufarbeitung. Das Budget hierfür ist mit circa 40.000 Euro angesetzt. Wir haben im August mit den Arbeiten begonnen und planen im November das Projekt abzuschließen.
ImmoKEY Maklerin Victoria Palunite vor Ort in einem gemeinsamen Projekt mit Architektin Franziska Dietzsch von Klinker & Klunker (v.l.n.r.).
Häufig anfallende Reparaturen bei der Altbausanierung
IK: Was sind deiner Erfahrung nach die häufigsten Maßnahmen und Reparaturen, die bei der Altbausanierung nötig sind?
FD: Das hängt natürlich immer sehr vom Alter des Gebäudes, den Wartungsintervallen und der Qualität der ursprünglichen Bauarbeiten ab.
Sanitärprobleme wie verstopfte Abflüsse, undichte Rohrleitungen oder auch elektrische Ausfälle wie Steckdosen, Schalter oder Sicherungen sind sehr häufig. Neben dem Austausch von Heizungssystemen erfordern auch Fenster und Türen häufig Reparaturen, etwa wegen undichter Rahmen, schwergängiger Türen oder gebrochener Scheiben.
Undichte Stellen im Dach oder verstopfte Dachrinnen führen häufig zu Wasserschäden, die Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme hervorrufen können. Das kann auch in schlecht belüfteten Räumen auftreten.
5 Tipps zur Kosteneinsparung bei der Altbausanierung
IK: Welche Kniffe und Sparmöglichkeiten gibt es bei der Sanierung?
FD: Aus unserer Erfahrung können wir hier fünf wertvolle Tipps mitgeben:
- Planung und Beratung: Lasst euch im Vorfeld von Experten beraten und eine detaillierte Sanierungsplanung erstellen, um unnötige Kosten und Fehler zu vermeiden. Auch eine Energieberatung für Wohngebäude ist unerlässlich, auch um alle staatlichen Fördermöglichkeiten ausschöpfen zu können.
- Dämmung: Eine gute Dämmung ist entscheidend für einen langfristig niedrigen Energieverbrauch. Überprüft die Dämmung von Dach, Wänden, Böden und erneuert diese, um den Wärmeverlust zu minimieren. Das gilt auch für Fenster und Türen.
- Förderung und Zuschüsse: Informiert euch über staatliche und regionale Förderprogramme, die finanzielle Unterstützung für energieeffiziente Sanierung bieten.
- Materialien wiederverwenden und recyceln: Wenn möglich, nutzt recycelte oder wiederverwendbare Baumaterialien, um Kosten zu senken. Bei einem Projekt haben wir unter vielen Schichten Linoleum einen alten Fliesenboden entdeckt, den wir nur fachgerecht aufpolieren mussten. Ein anderes Mal haben wir einen alten Parkettboden genutzt, um einen großen Esstisch zu bauen und alte Fliesen als Mosaik im Küchenbereich eingesetzt.
- Eigenleistung: Wer handwerklich begabt ist, kann einige Arbeiten wie Tapezieren, Streichen und ähnliches in Eigenleistung erledigen, um Kosten zu reduzieren. Allerdings ist hierbei Vorsicht geboten, da fachgerechte Ausführungen in einigen Gewerken wie Elektrik und Sanitär extrem wichtig sind.
Darüber hinaus beraten wir unsere Kunden am Ende ihrer Sanierungsprojekte hinsichtlich der Wartungs- und Instandhaltungsintervalle. Denn diese tragen dazu bei, dass in den eigenen vier Wänden Schäden vermieden werden und die Lebensdauer der Immobilie verlängert wird. Wer kontinuierlich in seine Immobilie investiert, ist besser vor plötzlich anfallenden, teuren Reparaturen geschützt.
"Besondere Materialien wie Holzparkettböden aus Eiche, Vollholzdielenböden oder Marmor- und Terrazzoböden lassen unser Herz höher schlagen. Auch kulturelle Schätze wie alte Zeitungen, Stuckverzierungen oder Schnitzereien finden wir immer wieder und versuchen, solche Besonderheiten zu erhalten und neu in Szene zu setzen."
IK: Stichpunkt Eigenleistung. Wer eine Immobilie für die eigene Nutzung selbst saniert, arbeitet sich vielleicht lieber nach und nach vor, um möglichst schnell einziehen zu können und die Kosten über einen größeren Zeitraum zu verteilen. Welche Maßnahmen sind zwingend nötig und welche haben gegebenenfalls Zeit?
FD: Grundsätzlich ist eine gute Projektplanung mit Meilensteinen und To-Dos eine gute Basis für die Sanierung. Viele Arbeiten hängen voneinander ab oder bauen aufeinander auf.
Es ist sinnvoll, zunächst die Elektrik und Sanitär- und Heizungsleitungen zu erneuern, sofern das nötig ist. Erst im Anschluss sollten neue Fliesen und Einbauten für das Badezimmer kommen. Auch das Abschleifen alter Dielen oder Verlegen neuer Böden sollte vor dem Einzug erledigt werden, da hier viel Schleifstaub entsteht.
Abgesehen davon kann man sich auch Zimmer für Zimmer vorarbeiten. Man sollte sich aber immer bewusst machen, dass man so deutlich länger mit dem Baustellencharakter leben muss. Gerade bei Eigenleistung ist die zeitliche Komponente aufgrund beruflicher oder familiärer Verpflichtungen nicht zu unterschätzen. Das kann an die Nerven gehen, denn statt zuhause entspannen zu können, wartet nach der Arbeit die heimische Baustelle auf einen.
Ein detailliertes Leistungsverzeichnis hilft dabei, Angebote einzuholen und die Arbeiten von Handwerkern oder Baufirmen zu überwachen.
Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern
IK: Ihr übernehmt für eure Kunden auch die Koordination externer Dienstleister und setzt ihre Interessen gegenüber diesen durch. Was sollte man bei der Beauftragung von Handwerkern und Baufirmen für die Sanierung beachten, etwa wenn es um Qualitätsführung, Sicherheit und Gewährleistung geht?
FD: Die Beauftragung von Handwerkern und Baufirmen für eine Altbausanierung ist eine wichtige Entscheidung, die gut durchdacht sein sollte, denn dies erfordert Geduld und Sorgfalt, um sicherzustellen, dass das Projekt reibungslos verläuft und die gewünschten Ergebnisse erzielt werden. Da schiebe ich direkt noch mal fünf Empfehlungen nach:
- Bedarfsermittlung und Planung: Es ist wichtig, von Anfang an zu klären, welche Arbeiten durchgeführt werden müssen. Dafür erstellt ihr am besten ein Leistungsverzeichnis mit Angaben zu Flächen, Materialien und Besonderheiten. Denn je genauer die Planung ist, desto einfacher wird es sein, Angebote einzuholen und die Arbeiten zu überwachen.
- Recherche und Auswahl: Empfehlungen von Freunden, Familie oder Nachbarn, die ähnliche Projekte bereits durchgeführt haben, können sehr hilfreich sein. Auch Online-Bewertungen und Plattformen zur Handwerker-Suche sind hier sehr nützlich. Ein wichtiger Punkt ist die Erfahrung des Unternehmens mit ähnlichen Projekten. Referenzen geben hier einen sehr guten Überblick über die Qualität der Arbeit.
- Lizenzierung und Versicherung: Die ausgewählten Fachkräfte sollten über die notwendigen Lizenzen und Versicherungen verfügen, um die Arbeiten durchzuführen. Dies schützt vor rechtlichen und finanziellen Problemen im Falle von Unfällen oder Schäden.
- Kommunikation: Eine offene Kommunikation mit den Handwerkern oder der Baufirma über das gesamte Projekt ist ein wichtiger Baustein in der Ausführungsphase. Auftretende Fragen oder Bedenken können so frühzeitig geäußert und Missverständnisse vermieden werden.
- Abschluss und Abnahme: Sind die Arbeiten abgeschlossen, ist sorgfältig zu prüfen, ob alle Arbeiten gemäß den Vereinbarungen erledigt wurden. Hilfreich können dazu Protokolle aus der Zwischenabnahme sein. Erst wenn das Endergebnis zur vollen Zufriedenheit ausgeführt wurde, kann die Arbeit endgültig abgenommen werden.
Anja Tillack, Nicole Engel und Franziska Dietzsch, Gründerinnen von Klinker & Klunker (v.l.n.r.)
Über Klinker & Klunker
Planbarkeit, Sicherheit und Entlastung rund um Ausbau, Umbau und Hausbau verschaffen Franziska Dietzsch und ihre beiden Co-Gründerinnen vom Berliner Unternehmen Klinker & Klunker ihren Kunden. Dietzsch bezeichnet sich und ihr Team humorvoll als "Bullshitprotector und Problemlöserinnen". Denn bei Bedarf übersetzen sie auch das Fachchinesisch beteiligter Dienstleister und Handwerker, kümmern sich um alle Papiere und Beantragungsverfahren oder lösen auftretende Konflikte – und sparen ihren Kunden damit einiges an Zeit und Nerven.
Gemeinsam mit Nicole Engel und Anja Tillack gründete sie 2021 das Unternehmen Klinker & Klunker. Die drei besitzen geballte Kompetenz in den Bereichen Architektur, Facility Management, Wohnpsychologie, Wohntrends und Interior Design. Als Projektmanagerinnen begleiten die drei Geschäftsführerinnen ihre Kunden von der ersten Idee bis zur finalen Umsetzung und können auf ein großes Netzwerk an Experten und Dienstleistern setzen.
Altbauwohnungen in Berlin kaufen
Sie träumen auch vom Wohnen im Altbau? Aktuelle Angebote sanierter und unsanierter Eigentumswohnungen im Altbau finden Sie auf unserer Homepage.
Als Maklerunternehmen mit langjähriger Markterfahrung können wir Sie detailliert über den baulichen und energetischen Zustand der Immobilien informieren, beraten Sie zu Möglichkeiten der Instandhaltung und Wertsteigerung und vermitteln Ihnen bei Bedarf kompetente Ansprechpartner rund um Sanierung, Bau und Finanzierung aus unserem professionellen Expertennetzwerk.
Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme über unser Kontaktformular oder telefonisch unter +49 (30) 610 820 200.
Fotos: Klinker & Klunker und ImmoKEY
Herzlichen Dank an Franziska Dietzsch und das Team von Klinker & Klunker für das Interview und die Zusammenarbeit.
Die Aussagen in diesem Interview sollen eine erste Übersicht zum Thema Altbausanierung bieten. Sie ersetzen keine individuelle Beratung. Es handelt sich um individuelle Aussagen der Interviewpartnerin, welche nicht die generelle Haltung der ImmoKEY GmbH widerspiegeln.
