Bestellerprinzip

Das neue Bestellerprinzip oder: Wer zahlt den Makler?

Vom Mietmarkt kennen wir das Bestellerprinzip schon länger, nun gilt es bald auch für den Immobilienverkauf: wer einen Makler zur Vermittlung seiner Eigentumswohnung beauftragt, hat auch die Kosten für dessen Provision zu tragen - eine mögliche Kostenteilung mit dem Kaufinteressenten ist aber nach klaren Regeln nicht gänzlich ausgeschlossen.

Bisher wurde die Provisionsregelung in den verschiedenen Bundesländern uneinheitlich gehandhabt. Mal trug allein der Käufer die vollen Provisionskosten, mal wurden sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Das ändert sich nun durch das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 14. Mai 2020. Es besagt, dass die Person, die einen Makler zuerst beauftragt, die Maklerprovision zu zahlen hat. Und dies ist in der Regel der Verkäufer. Ziel des Gesetzes ist es, private Käufer (Verbraucher) von Wohnimmobilien finanziell zu entlasten.

Wichtig: Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser sowie der Kauf mehrerer Wohnungen auf einmal (Wohnungspakete) sind hiervon ausgenommen.Ebenso Käufer, die keine natürliche Person sind, beispielsweise in Form von Unternehmen.

Erstauftraggeber: das ändert sich für Verkäufer

In den meisten Fällen tritt der Verkäufer zuerst an einen Makler heran, um diesen mit dem Verkauf seiner Immobilie zu beauftragen. Nach dem neuen Bestellerprinzip muss er somit die gesamte Provision tragen, wenn er einen Makler nach dem 23. Dezember beauftragt. Es ist aber möglich, die Provision anteilig auf beide Parteien, also Verkäufer und Käufer, umzulegen. Dies aber nur, wenn der Käufer maximal 50 Prozent der Provisionskosten übernimmt und der Verkäufer nachweisen kann, dass er seinen hälftigen Teil der Provision nach Kaufabschluss zuerst bezahlt hat.

Da der Käufer oftmals ebenfalls mit seinem Suchprofil an den Makler herantritt, kann man ihn bei der erfolgreichen Vermittlung als "Zweitauftraggeber" betrachten. Dieser darf nicht mehr Provision zahlen als der Erstauftraggeber. Eine andere Aufteilung der Provision als 50:50 ist daher nicht möglich.

Alleinauftrag: klare Vorteile für Verkäufer

Auch wenn Verkäufer in der Vergangenheit oft keine Provision an den Makler zahlen mussten, bietet die neue Regelung deutliche Vorteile: Wer den Makler alleine bezahlt, hat eine stärkere Position, um in den Kaufpreisverhandlungen seine Interessen durchzusetzen. Der Makler steht ihm mit seiner Expertise exklusiv zur Verfügung und kann sowohl den Kaufpreis als auch die Vertragsgestaltung gegenüber der Kaufpartei zielgerichtet vertreten.

Anders sieht es aus, wenn sich zwei Auftraggeber die Provisionskosten teilen: das dadurch begründete Treueverhältnis verpflichtet den Makler zu Neutralität gegenüber beiden Seiten.

Übrigens: selbst wenn sich der Verkäufer zu Beginn zur vollen Übernahme der Provision verpflichtet hat, ist es auch später noch möglich, die Kosten aufzuteilen. Die partielle "Abwälzung" der Provisionskosten auf den Käufer stellt eine Möglichkeit (§ 656d BGB) im Rahmen der Preisverhandlungen dar - etwa dann, wenn der Verkäufer dem Käufer preislich entgegen kommt. Auch hier ist nur eine Aufteilung der Kosten zu gleichen Teilen möglich.

Maklervertrag und Provisionsvereinbarung

Geregelt wird die Provision im Maklervertrag durch eine sogenannte Provisionsvereinbarung. Diese bedarf zukünftig der Textform (etwa per E-Mail) und muss von allen Parteien im Rahmen des Verkaufsprozesses schriftlich bestätigt werden. Eine Vereinbarung per Handschlag ist nicht mehr ausreichend, um einen Maklervertrag zu begründen.

Die Höhe der Maklerprovision bewegt sich zwischen sechs und zehn Prozent des Kaufpreises. Die neuen Regelungen greifen sowohl bei unternehmerisch tätigen Immobilienmaklern als auch bei Gelegenheitsmaklern.

Niedrigere Nebenkosten für Käufer dank Bestellerprinzip

In erster Linie bedeutet die neue Regelung für Immobilienkäufer, dass die Kaufnebenkosten sinken, denn sie müssen zukünftig entweder keine Maklerkosten zahlen oder diese zumindest nicht mehr alleine tragen. Zwar mahnen Kritiker des neuen Gesetzes, dass die Provisionsgebühr durch Verkäufer einfach auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden könnte, doch selbst dann kommen Käufer netto günstiger davon als bisher. Einziger Nachteil: auf den - mit im Kaufvertrag aufgeführten - übernommenen Anteil der Provision muss Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

Der Schritt zum Kauf von Wohneigentum wird dennoch erleichtert. Immerhin stellen vor allem die Kaufnebenkosten und das dafür zu erbringende Eigenkapital eine große Hürde für Erstkäufer dar.

Wir haben bereits angesprochen, dass der Immobilienmakler bei einer Aufteilung der Provisionskosten beiden Seiten gegenüber zu Neutralität verpflichtet ist. Doch auch Käufer können davon profitieren, wenn sie den Makler als Alleinauftraggeber für ihre Immobiliensuche bezahlen: das Know-How des Maklers kann in Preisverhandlungen entscheidend sein. Wichtig ist jedoch, dass die Immobilie, welche dem Käufer vom Makler vermittelt wird, ihm nicht schon zuvor zur Vermarktung an die Hand gegeben wurde. Denn dann existiert bereits seitens des Verkäufers ein Auftrag zum Verkauf seiner Immobilie - und somit eine "Bestellung".

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Foto: Olia Danilevich via Pexels