Erbe und Schenkung können mit unvorhergesehenen Kosten und Komplikationen einhergehen. Ein Verkauf der eigenen Immobilie an das Kind schafft Rechtssicherheit.

Schenkung oder Vererbung einer Immobilie sind nicht immer die beste Lösung

Wer über Immobilienbesitz verfügt, fragt sich mitunter, was im Todesfall damit passiert. Immobilienbesitzer, die Kinder haben, können die Immobilie an ihre Kinder vererben. In einem Testament können die Immobilienbesitzer das regeln. Auch eine Schenkung an die Kinder ist möglich. Sie muss notariell beurkundet werden.

Für beide Varianten gelten Freibeträge, was die Erbschafts- oder Schenkungssteuer angeht. Beide Varianten können aber mit unvorhergesehenen Kosten und Komplikationen für die Erben oder den Beschenkten einhergehen.

Unterschied zwischen Erbe, Schenkung und Hausverkauf in der Familie

Bei einem Erbe geht die Immobilie an die Kinder erst nach dem Tod der Eltern über. Die Kinder müssen nichts bezahlen, doch kann eine Erbschaftssteuer anfallen, wenn der Freibetrag von 400.000 Euro überschritten wird. In einem Testament können Eltern das Erbe festlegen, was vor allem dann sinnvoll ist, wenn sie mehrere Kinder haben.

Auch bei einer Immobilienschenkung zahlen Kinder keinen Kaufpreis. Die Schenkung wird notariell beurkundet. Schenkungssteuer fällt an, wenn der Freibetrag von 400.000 Euro überschritten wird. Die Schenkungssteuer können Eltern für ihre Kinder verhindern, wenn sie eine gestückelte Schenkung vornehmen. Alle zehn Jahre kann der Freibetrag bei der Schenkungssteuer ausgeschöpft werden. Die Schenkung nehmen Eltern zu Lebzeiten vor.

Bei einem Hausverkauf in der Familie zahlen die Kinder den Kaufpreis an die Eltern. Sie müssen keine Schenkungssteuer und keine Erbschaftssteuer zahlen. Ein Verkauf der eigenen Immobilie ans Kind bringt für beide Seiten klare finanzielle und rechtliche Vorteile mit sich, die wir nachfolgend genauer betrachten wollen:

Vorteil für beide Seiten: Verkauf der eigenen Immobilie ans Kind mit Wohnrecht

Wer gerne schon zu Lebzeiten regeln möchte, was später mit der eigenen Immobilie passieren soll, kann deshalb seine Immobilie an das Kind verkaufen. Hier bieten sich wichtige Sicherheiten, um weiterhin in der Immobilie wohnen zu bleiben – auch wenn die eigenen Finanzen vorzeitig knapp werden und der Staat im Falle eines Falles mit Sozialleistungen helfen muss.

Möchten die Eltern in dem Haus wohnen bleiben, können sie notariell ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Das ist für das gesamte Haus oder nur für bestimmte Bereiche möglich. Der Wert des Hauses wird dadurch gemindert, sodass die Kinder beim Kauf weniger bezahlen müssen. Dieses Vorgehen empfiehlt sich daher besonders bei hochpreisigen Immobilien, in denen eine Einliegerwohnung eingerichtet werden kann.

Auch ein Nießbrauchrecht mindert den Wert des Hauses. Im Gegensatz zum Wohnrecht können die Eltern in der Immobilie wohnen bleiben, aber auch den Bereich, für den das Nießbrauchrecht gilt, vermieten. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. 

Vorteile für die Eltern, das Haus an die Kinder zu verkaufen:

Wer seine Immobilie an die Kinder verkaufen möchte, muss nicht den Weg über einen Makler gehen und auch nicht mit einer Anzeige im Internet oder in der Tageszeitung nach einem Käufer suchen. Denn die Kinder kaufen die Immobilie.

Im Gegensatz zu einer Schenkung besteht der entscheidende Vorteil für die Eltern darin, dass sie Geld bekommen. Für das Geld können sich die Eltern ein kleineres Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, aber auch einen langgehegten Wunsch erfüllen.

Vorteile für die Eltern bietet der Verkauf an die Kinder auch aus finanzieller Sicht:

• auf den Erlös aus dem Verkauf an das eigene Kind fallen keine Steuern an
• Eltern erhalten mit dem Verkauf die erforderlichen Mittel, wenn sie in ein Pflegeheim oder eine altersgerechte Wohnung ziehen möchten

Achtung: Eine Immobilienschenkung ist anfechtbar

Die Eltern wissen beim Verkauf ihres Hauses an die Kinder, dass tatsächlich die von ihnen ausgewählte Person das Wohneigentum bekommt. Das ist auch bei einer Schenkung möglich. Doch gibt es mehrere potenzielle Erben, die nicht alle beschenkt wurden, können diese die Schenkung innerhalb von zehn Jahren anfechten.
Eine Schenkung ist anfechtbar, wenn eine Insolvenzverschleierung vermutet wird. Rutschen die Eltern in eine Privatinsolvenz und haben kurz vorher ihre Immobilie an das Kind verschenkt, kann diese Schenkung rückabgewickelt werden und die Immobilie in die Insolvenzmasse übergehen.

Tipp: Der Verkauf zu einem angemessenen Kaufpreis schafft hingegen Rechtssicherheit für alle beteiligten Parteien. Ein rechtsgültiger Verkauf kann auch vom Staat nicht rückgängig gemacht werden.

Achtung: die Immobilie darf nicht unter Wert verkauft werden

Genau wie eine Schenkung muss ein Verkauf bei einem Notar rechtssicher beurkundet werden. Gerade dann, wenn Eltern mehrere Kinder haben, beugen Eltern mit dem Verkauf Streitigkeiten unter den Kindern um das Erbe vor.

Um das Haus nicht unter Wert zu verkaufen, sollten es die Eigentümer zuvor bewerten lassen. Das ist über einen Makler oder Sachverständigen möglich, der dafür eine Gebühr erhebt. Diese ist nicht zu verwechseln mit der Maklercourtage, die bei der Beauftragung eines Maklers für den Immobilienverkauf fällig wird. Zusätzliche Kosten fallen auch bei der Beurkundung des Kaufs beim Notar an.

Tipp: Die Bewertung vor dem Verkauf an die Kinder ist wichtig, damit das Finanzamt keine Schenkung vermutet, die als Verkauf getarnt ist. Der Wert der Immobilie beim Verkauf an die Kinder kann jedoch mit einem Wohn- oder Nießbrauchrecht gesenkt werden.

Vorteile für die Kinder, das Haus der Eltern zu kaufen:

Der Verkauf eines Hauses an die Kinder bietet nicht nur für die Eltern, sondern auch für die Kinder Vorteile. Die Kinder müssen zwar im Gegensatz zu einer Erbschaft oder Schenkung Geld bezahlen, doch sparen sie Steuern. Die Kinder müssen keine Erbschaftsteuer, Schenkungssteuer und auch keine Grunderwerbssteuer zahlen.

Der Verkauf an die Kinder ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Wert der Immobilie 400.000 Euro überschreitet. Denn der Steuerfreibetrag bei einer Erbschaft oder Schenkung liegt für die Kinder bei nur 400.000 Euro. Für alles, was diesen Wert überschreitet, fällt anteilig Erbschaftssteuer an.

Auch wenn die Eltern die Immobilie bewerten lassen, um sie nicht unter Wert zu verkaufen, ist der Kaufpreis für die Kinder oft günstiger als beim Kauf einer vergleichbaren Immobilie. Die Kinder müssen in der Regel für ein vergleichbares Objekt deutlich mehr zahlen, denn einig Kaufnebenkosten wie die Kosten für die Maklerprovision entfallen. Zusätzlich fällt beim normalen Immobilienkauf Grunderwerbssteuer an, die sie beim Kauf von den Eltern nicht zahlen müssen.

Bleiben die Eltern in der Immobilie als Mieter wohnen, erhalten die Kinder die Mietzahlungen und können diese beispielsweise in die Tilgung des Immobilienkredits fließen lassen. Zusätzlich können sie als Vermieter Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie beim Finanzamt als Werbemaßnahmen in der Steuererklärung geltend machen.

Tipp: Kinder können das von den Eltern gekaufte Haus gewinnbringend verkaufen. Das ist auch zu Lebzeiten der Eltern möglich. Allerdings fällt eine Spekulationssteuer an, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgt oder das Kind die Immobilie nach dem Erwerb nicht durchgehend selbst bewohnt hat.

Wenn das Eigenkapital nicht reicht: Kauf über eine Finanzierung oder Rentenkauf

Auch wenn die Eltern das Haus in der Regel zu einem günstigen Preis verkaufen, können Kinder den Kaufpreis zumeist nicht mit Eigenkapital auf einen Schlag bezahlen. Eine Finanzierung kann über einen Immobilienkredit bei der Bank erfolgen. Solche Kredite werden zumeist als Annuitätendarlehen gewährt und sind durch eine hohe Summe und eine lange Laufzeit gekennzeichnet. Der Kredit wird in monatlich gleich hohen Raten an die Bank zurückgezahlt. Für den Kredit fallen Zinsen an. Wenn die Kinder die Immobilie nach dem Kauf an die eigenen Eltern vermieten, können sie jedoch die Finanzierungskosten über die Steuererklärung absetzen.

Eine Alternative zu einer Finanzierung über die Bank kann der Rentenkauf sein. Bei einem Rentenkauf nehmen die Kinder keinen Kredit auf, sondern die Eltern vereinbaren mit ihnen die Zahlung einer monatlichen Rente. Das ist über einen bestimmten Zeitraum oder bis zum Lebensende möglich. Die Eltern bekommen die Leibrente zusätzlich zur gesetzlichen Rente. Für die Kinder fallen keine Zinsen an. Der Rentenkauf ist für die Eltern vor allem dann sinnvoll, wenn sie in eine Wohnung oder ein Pflegeheim ziehen und nicht in der Immobilie bleiben möchten.

Tipp: Ein interessanter Spielraum ergibt sich zudem, wenn der Verkauf im Rahmen einer Ratenzahlung erfolgt. Es liegt in der Entscheidung des Verkäufers, wie und wann er die Raten abrufen möchte. Diese sehr flexible Option kann den Kindern finanziell helfen, wenn sie nicht sofort die gesamte Kaufsumme aufbringen können.

Über die Gastautoren

Herzlichen Dank an die Autoren von anwalt.org für die Bereitstellung dieses Gastbeitrags. Dieser soll einen ersten Einstieg in das Thema ermöglichen. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt keine Rechtsberatung. Wir empfehlen, für die Klärung individueller Fragen stets einen Experten oder eine Expertin zum Thema zu befragen.

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