AfA-Erhöhung

Anschaffungs- und Nebenkosten: das ändert sich durch das neue "Jahressteuergesetz 2022"

Anfang Dezember hat der Bundestag das neue "Jahressteuergesetz 2022" verabschiedet, welches einige Änderungen für Immobilienbesitzer:innen und -käufer:innen sowie die Immobilienwirtschaft mit sich bringt. Wir berichteten bereits im Oktober darüber, welche Auswirkungen das Jahressteuergesetz auf die Themen Immobilienerbschaft und Immobilienschenkung haben wird.

Zu den Neuerungen durch das Gesetzt zählt die Erhöhung der linearen AfA für Wohngebäude von 2 % auf 3 % im Einkommensteuergesetz (EStG) ab dem 1. Januar 2023. Jedoch wird dieser höhere AfA-Satz nur für den Neubau von Mietwohngebäuden ab Januar 2023 gelten. Für Gebäude, die davor erbaut wurden, gelten die unten aufgeführten AfA-Sätze.

So funktioniert die lineare Abschreibung

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) oder auch Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG ermöglicht es Käufer:innen von Wohnimmobilien als Kapitalanlage, die Anschaffungskosten zu gleichen Beträgen jährlich (linear) auf die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt als Werbungskosten von der Einkommensteuer abzusetzen. Zugrunde liegt die Annahme, dass sich ein Gebäude über die Zeit abnutzt und daher an Wert verliert. Die steuerlichen Vorteile für Kapitalanleger:innen, die Wohnraum vermieten, sollen somit als finanzieller Anreiz für Investitionen in den Erhalt und Schutz der Bausubstanz von Immobilien dienen.

Zu den absetzbaren Anschaffungskosten zählen zum Beispiel:

• der Kaufpreis der Immobilie
• Notarkosten
• Maklergebühren
• Grunderwerbsteuer
• bei Bestandsimmobilien: Kosten für Instandsetzung und Modernisierung, die in den ersten drei Jahren nach Kauf anfallen und 15 % der Anschaffungskosten nicht überschreiten.
• bei Neubauten: Herstellungskosten, etwa für die Beauftragung von Architekten, Handwerksdienstleistungen oder Kosten für Baumaterial.

Wichtig: beim Verkauf einer Immobilie beginnt die Nutzungsdauer von vorn. Die Abschreibungen des Vorbesitzers werden also nicht fortgeführt, sondern neu berechnet.

Für welche Gebäudearten ist die AfA zulässig?

Das EStG teilt Gebäude in drei Gruppen ein: vermietete Alt- und Neubauten zu Wohnzwecken sowie Betriebsgebäude für wirtschaftliche Zwecke. Die AfA-Mindestsätze werden unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer festgesetzt und dürfen nicht unterschritten werden.

Die Abschreibung für Abnutzung ist nur für Gebäude möglich, nicht für Grundstücke, da sich diese nicht abnutzen und somit keinem Wertverlust unterliegen.

• "Neubau-AfA": vermietete Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und bis zum 31. Dezember 2022 erbaut wurden, können über 50 Jahre mit 2 % jährlich abgeschrieben werden.

• "Neubau-AfA" ab 2023: Für vermietete Wohnneubauten, die ab 1. Januar 2023 fertiggestellt werden steigt der AfA-Satz auf 3 % jährlich. Die Abschreibungsdauer für diese Objekte wird jedoch von 50 auf 33 Jahre reduziert.

• "Altbau-AfA": Gebäude, die zum Wohnen genutzt werden und vor dem 31. Dezember 1924 erbaut wurden, können über insgesamt 40 Jahre mit 2,5 % jährlich abgeschrieben werden.

• AfA für Nichtwohngebäude: eine Abschreibung ist auch für Wirtschaftsgebäude möglich, die dem Betriebsvermögen angehören und keinen Wohnzwecken dienen. Der AfA-Satz beträgt hier 4 % für alle Gebäude, deren Bauantrag nach dem 31. März 1985 und vor dem 1. Januar 2001 gestellt wurde.

Was sind Sonderabschreibungen für Wohngebäude?

Ergänzend zu den genannten Gebäudearten, für die eine Abschreibung für Abnutzung möglich ist, gibt es Sonderabschreibungen:

• "Effizienzhaus 40": zeitlich befristet bis 2026 wird die Schaffung neuer Mietwohnungen mit dem energetischen Gebäudestandard "Effizienzhaus40" (EH40/QNG) durch einen AfA-Satz von 5 % auf eine Dauer von 4 Jahren gefördert. Für die Herstellungskosten greift hier jedoch eine Obergrenze von 4.800 Euro pro Quadratmeter.

• "Denkmal-AfA": Für Denkmalimmobilien gibt es die sogenannte Denkmalschutz-AfA, eine Sonderabschreibung, in welcher Kosten für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten inbegriffen sind. Von dieser profitieren auch Selbstnutzer:innen. Die Abschreibungsdauer beträgt acht Jahre für Kapitalanleger:innen und zehn Jahre für Selbstnutzer:innen.

Außer der Denkmalschutz-AfA sind Abschreibungen nicht für rein privat genutzte Gebäude von Selbstnutzer:innen möglich. Wird ein Gebäude sowohl zur Vermietung als auch zu eigenen Wohnzwecken verwendet, reduzieren sich die abschreibbaren Kosten anteilig.

Wichtig: Endet die angesetzte Nutzungsdauer der Immobilie, können Eigentümer:innen keine weiteren Abschreibungen mehr vornehmen. Nur durch einen Verkauf wird der Beginn einer neuen Nutzungsdauer ausgelöst.

Besser gut beraten

Unser Beitrag soll Ihnen einen ersten Überblick zu den Auswirkungen der AfA-Erhöhung ab Januar 2023 ermöglichen. Wir beziehen uns auf die aktuell geltende Rechtslage und gewährleisten nicht die Vollständigkeit der Informationen. Da je nach Immobilientyp und Nutzung gesonderte Regelungen greifen können, empfehlen wir ausdrücklich die Beratung durch professionelle Steuerberater:innen.

Weitere Details entnehmen Sie der Webseite des Bundesfinanzministeriums sowie dem Jahressteuergesetz 2022.

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